Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst

Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst

BLOG | Renda-onlineforum | 26 maart 2013

Afgelopen week was ik uitgenodigd voor de boekpresentatie van ‘Een toekomst voor watertorens’, de nieuwste uit de RCE-reeks die elke herbestemmer in zijn (digitale) boekenkast heeft (toch?). De presentatie was toepasselijk georganiseerd in de Bossche watertoren ‘in transformatie’ van BOEi. Een overvolle zaal, alleen verwarmd door de aanwezigen en een beamertje, zorgde ervoor dat de sprekers niet te veel tijd namen.

Daardoor kon iedereen drie kwartier na het openingswoord aan de borrel, het gebouw bekijken, mooie foto’s maken en het nieuwste boekje oppikken. Tijdens de prima inleidingen bekroop me het gevoel dat ik ook vaak heb als ik de ‘Een toekomst voor-boekjes’ lees. Kennis over het verleden is er in overvloed, maar wie weet wat de toekomst kan brengen? Die nieuwe functie die het voortbestaan en onderhoud van het monument weer voor een aantal decennia gaat dragen?

Tijdens deze presentatie duurde het 25 minuten voordat ik wist wat het programma van de Bossche toren gaat worden. Leuk om te weten dat de oudste nog bestaande toren in Nederland de fonteinen van Koning Willem III voedde, maar anno 2013 zou ik vooral willen weten welke nieuwe gebruiker er voor het gebouw gevonden is, en hoe deze gevonden is. En waarom heeft die gebruiker gekozen voor dit gebouw, terwijl er zo veel andere zijn? De publicaties zijn eigenlijk wat aandelenbeleggers een technische analyse noemen: het bestuderen van historische koersontwikkelingen, omzetten en prijzen.

Interessant aan deze slimme neefjes van de fundamenteel analisten is dat ze in staat zijn om – echt heel knap – op basis van economische en psychologische wetmatigheden, de richting van (en zelfs barrières in) de aandelenkoersen kunnen voorspellen. Hoe doen ze dat? En zijn er ook in herbestemmen wetmatigheden? Ik denk het wel: vroeger kon elke ontwikkelaar je vertellen dat renovatie van een kantoorgebouw betekende dat het volume anderhalf tot twee keer moest toenemen. Die kunnen we archiveren.

Een andere noemde Clemens Veraa van BOEi tijdens de presentatie. Namelijk dat nieuwe functies die niet veel anders zijn dan de oorspronkelijke functie, het meest kansrijk zijn. Zoals de locloods in Rozendaal, inmiddels wederom in gebruik als locloods. Een derde zou kunnen zijn dat er voldoende verschil tussen markten moet zijn om het potentieel te benutten. Zo kon een van de eerste getransformeerde kantoorpanden zonder subsidie worden uitgevoerd omdat de kantorenmarkt dipte in een regio met enorm krappe woningmarkt. En een vierde kreeg ik ooit van Gijs Verweij, destijds nog CEO van Wereldhave. Toen ik hem vroeg waarop je moet letten, zei hij: “Kijk wie verantwoordelijk is voor het beleggingsresultaat. Zit die persoon net twee jaar en moet hij nog twintig jaar tot zijn pensioen, zoek dan maar een ander gebouw om te transformeren. Die gaat niet afwaarderen.” Hoewel, de laatste is misschien geen technische analyse meer, maar het domein van fundamentele analyse. De fundi’s willen alles weten van het bedrijf nu, hun concurrenten, de bedrijfstak en de economie, maar kijken ook naar wie de tent runt. Hebben wij herbestemmers daar eigenlijk wel genoeg kennis van?

Sander Gelinck
Eigenaar van id&dn en partner van het TransformatieTeam

Technisch kunnen ze alles maken

Technisch kunnen ze alles maken

Blog Stedebouw&Architectuur nr 2 | April 2013

De bouw verkeert in een existentiële crisis. De klanten hebben uitgevonden dat ze helemaal geen gebouwen nodig hebben. Werken kun je ook zonder kantoor, winkelen zonder winkel en waarom naar school als je een college ook op de bank of in bed kunt volgen? Geen wonder dus dat architecten en (steden)bouwers somber zijn over hun toekomst. Het meest pessimistische geluid (meer…)

Grote belangstelling woningen in kantoor Nieuwegein

Grote belangstelling woningen in kantoor Nieuwegein

Er is grote belangstelling voor de 25 jongerenwoningen die Jutphaas Wonen realiseert in het voormalig opleidinginstituut voor tandartsassistentes. Op 11 december sloot de inschrijving voor Geinse jongeren tot 30 jaar. Er bleek meer dan 600 keer gereageerd op de woningen. De energiezuinige loftwoningen blijken een gat in de markt. ‘Het zijn ook echt bijzondere (meer…)

Minister Spies bij officiële oplevering Acta-gebouw

Minister Spies bij officiële oplevering Acta-gebouw

Dinsdag 25 september aanstaande opent Minister Spies het opleveringfeestje van het Acta-gebouw. Om 16.30 uur begint de happening, vanaf 16.00 uur is de inloop. Acta | Go-West is een project van de Alliantie, Stichting TWA en Urban Resort waarin een leegstaand kantoorgebouw is omgezet naar woonruimte voor studenten en bedrijfsruimte voor creatieve ondernemers. Het transformatieteam ondersteunde de partijen bij de transformatie.

Acta is tot nu toe de grootste transformatie van Nederland. Met 460 studentenkamers lossen de partijen circa 5% van de woningnood onder studenten op. De transformatie draagt bovendien bij aan Nieuw-West met een grote impuls aan creativiteit en jong talent in de wijk. Naast Minister Liesbeth Spies spreken tijdens de opening: Anne Wilbers, Directeur de Alliantie, Paulus de Wilt, Stadsdeelwethouder Nieuw-West en Duco Stadig, Urban Resort.

Wij vroegen Jos Buskermolen, ontwikkelaar van de Alliantie naar zijn verwachtingen over de impact van Acta op de wijk.

Jos Buskermolen: ‘Acta is in 2008 gekocht door de Alliantie. Het ligt eigenlijk heel centraal tussen twee stadswijken. De Staalmanpleinbuurt in Amsterdam, waar de Alliantie een paar honderd sociale huurwoningen heeft. Een wijk met overwegend lage inkomens en een aantal Vogelaarproblemen die we allemaal kennen. Aan de andere kant ligt Nieuw Sloten. Een wijk uit de jaren negentig. Suburbaan met bijna allemaal koopwoningen, een overwegend blanke gemeenschap, goed opgeleid, hoge inkomens. In de Staalmanpleinbuurt zijn we nu bezig met een grootschalige sloopnieuwbouw en renovatieplan van de bestaande woningen. Over die plannen is lang gesproken en overeenstemming met bewoners, buurt en gemeente. Die afspraken willen we nakomen. Maar we zagen ook dat tegelijkertijd Acta herontwikkelen gewoon te veel zou zijn voor de markt’.

transformatieteam: Dus toen kwam de vraag wat dan wel?
Jos Buskermolen:
‘Inderdaad. Begin 2011 zijn we gaan nadenken over een tijdelijke invulling, samen met het transformatieteam. Eerst dachten we aan drie of vijf jaar, maar uiteindelijk zijn we gaan onderzoeken of het haalbaar is om in het gebouw studenten, kunstenaars en broedplaatsen te realiseren voor tien jaar. Dat plan werd meteen erg sympathiek gevonden, en kon bovendien in sneltreinvaart worden gerealiseerd. Het hele directieteam van De Alliantie is gaan kijken naar een ander tijdelijk project in Utrecht, en daar viel direct het muntje. Vervolgens zijn we een verbouwplan gaan maken, bouwergunning aangevraagd en gestart met verbouwen. Acta laat zien dat het soms snel kan. De eerste 65 studenten zijn ongeveer een jaar na de eerste ideeen in het gebouw getrokken. Als straks het hele complex opgeleverd is wonen er 460 studenten die daar natuurlijk niet alleen met plezier gaan wonen, maar ook films kijken in de collegezaal en wat ons betreft ook evenementen voor de buurt mogen organiseren. Met de ondernemers en kunstenaars wonen en werken er dan 500 mensen die gaan bijdragen aan een nieuw imago voor Nieuw-West. Want mensen die zeggen dat het een slechte locatie is, die wonen vaak zelf binnen de grachtengordel. Hier wonen straks 460 studenten van buiten Amsterdam. Die zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’.

Meer weten?
Neem contact op met Jean Baptiste Benraad [030 – 603 63 63 of mail aan contact@transformatieteam.nl] van transformatieteam of bekijk op de website van Go-West video’s van het project en de klussende studenten.

SoZaWe wordt wooncomplex

SoZaWe wordt wooncomplex

Het voormalig SoZaWe-gebouw aan de Willem Ruyslaan in Rotterdam wordt getransformeerd tot woningen. Deze week maakte de Rotterdamse bouwondernemer Van Omme & De Groot bekend het gebouw definitief te hebben gekocht. Van Omme & De Groot was sinds vorig jaar met [eigenaar] gemeente Rotterdam in onderhandeling na het winnen van de openbare tender. (meer…)