Artikel in Building Business over nieuwe ideeen voor het tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen, nieuwe verdienmodellen. Het aardige is dat het ook werkt in de wijkopbouw zoals Marjolein Dekker van Kus&Sloop bereid was voor de camera te vertellen. Lees het artikel hier.
Vanmiddag gezellig koffie gedronken in HNK – Het Nieuwe Kantoor – van Matthijs Kaak, mede moderator op de Maastrichtse leegstand-Biennale. Met enkele partners heeft Matthijs een leegstaand kantoorgebouw gekocht in Amstel III, de Amsterdams toplocatie – top in percentage leegstand wel te verstaan. De begane grond hebben ze ingericht tot een gezellige woonkamer geworden waar mensen even kunnen hangen bij het koffiezetapparaat, gezamenlijk gelunchd kan worden of een voorbijganger even een verloren uurtje kan werken. Erboven kun je ruimte huren zoals je wilt. Grote, kleine ruimtes, voor korte of langere tijd, u roept maar en ze maken het voor u. Leuk die ouderwetse paneeldeuren, leuk die jaren vijftig bankjes en lampekappen.
Maar nu het belangrijkste: het werkt. Property Upgrade weet huurders het gebouw in te trekken. Terwijl het gebouw jarenlang leeg heeft gestaan. Matthijs vertelde me het geheim: als een makelaar met potentiële huurders een paar gebouwen bezoekt, eindigen ze altijd bij ons. Want bij ons kunnen ze even lekker zitten en is er gratis koffie. Drie keer raden waar die huurders dan willen zitten? Blijft de vraag waarom kunnen de ‘reguliere’ beleggers dat niet bedenken, doen, uitvoeren? Alles weten? Lees www.hetnieuwekantoor.com.
Wat doen we in de tussentijd? De economische crisis leidt tot extra leegstand, maar maakt ook veel plannen voor de toekomst onzeker. Is tijdelijk gebruik – ‘in de tussentijd’ – een alternatief? En zoja hoe doe je dat? De tips en tricks uit de praktijk zijn nu te lezen in het Kennisdossier Tijdelijk Gebruik op de site van het Nationaal Programma Herbestemming.
Steeds vaker laten eigenaren het gebouw niet leegstaan, maar kiezen voor zinvol gebruik. Dat is beter voor het gebouw, de eigenaar bespaart kosten [beveiliging en de energierekening wordt door de gebruikers betaald, bijvoorbeeld] en het kan bijdragen aan een betere verstandhouding met de gemeente, handig in de toekomst! Opvallend vaak raken de gebouwen vervolgens snel weer gevuld met kleine bedrijven, zzp-ers, ambachtslieden of kunstenaars en wat grotere bedrijven die zich wel aangetrokken voelen tot die sfeer. Opvallend ook dat de vergoedingen soms niet onderdoen voor reguliere marktprijzen en die soms zelfs evenaren.
De voorbeelden gaan verder dan anti-kraak of ‘leegstandsbeheer’. Dat kenmerkt zich door een minimale bezetting van het gebouw en weinig rechten voor de gebruiker. Voor de Tussentijd moet meer geregeld worden: een deugdelijke planologische titel, veilige ruimtes en heldere afspraken tussen gebouweigenaar, gebruikers en beheerder over het gebruik en de gebruiksperiode. Belangrijk verschil met anti-kraak is ook dat bij tijdelijk gebruik in principe aan alle regelgeving moet worden voldaan!
Kwartiermaken
Een klein aantal pioniers gaat intussen een stap verder. Zij zetten tijdelijk gebruik in als instrument om – in goed Nederlands – kwartier te maken. Op een andere manier ontwikkelen dus. Zij hebben vaak een helder toekomstbeeld maar weten ook dat die toekomst niet kan worden gemaakt, maar – zeker in de huidige tijd – moet ontstaan. De locatie moet vaak op de kaart gezet worden – evenementen! – om een imago of identiteit op te bouwen dat hopelijk grotere groepen gebruikers aantrekt. De voorbeelden van kwartiermaken in het Kennisdossier verschillen nogal. Strijp S gaat met ruim 100.000 m2 en een tijdshorizon van 15 jaar veel verder dan de vijf Kus&Sloopwoningen die gedurende acht maanden in de Rotterdamse Afrikaanderwijk zijn aangeboden.
Interessant zijn de overeenkomsten tussen de projecten. De initiatiefnemers noemen het ‘ontwikkelen van onderop’ en dat gaat over leggen van verbindingen, organiseren van traffic en opbouwen van een ‘community’. Soms per verdieping en soms dus voor een hele wijk. Een opvallende overeenkomst is dat de initiatiefnemers allemaal een voorkeur hebben om direct aan de slag te gaan. Geen masterplan, maar een master met een plan, zoals Ben ten Hove het noemt. Een andere overeenkomst is de sterke focus op HetNieuweWerken en creatieve economie. Kunstenaars – ‘ook erg creatief in de rekening niet betalen’, heb ik een vooraanstaand projectontwikkelaar eens horen zeggen – spelen bij kwartiermakers juist een belangrijke rol: als publiekstrekker, om het bijzondere te benadrukken en soms om echte ‘dwarsdenkers’ te hebben om een probleem eens van een heel andere kant te bekijken.
Het verschil: tijdelijk gebruik onderdeel ontwikkelstrategie of niet?
Het verschil tussen Tussentijd en Kwartiermaken is de ontwikkelstrategie. Tussentijd is tijdelijk, veelal totdat procedures en planvorming zijn doorlopen. Of betere tijden zijn aangebroken. Daarna wordt gesloopt of alsnog herbestemd naar een definitieve functie. Tussentijd doe je niet om tijdelijke gebruikers vast te houden; sterker nog: dat is een mogelijke bedreiging voor de toekomst. De gebruikers hebben vaak geen huurcontract, maar een gebruiksovereenkomst en dus weinig rechten. Overigens is dat niet altijd zo. Trudo in Strijp en het transformatieteam in het Actagebouw werken wel met normale huurovereenkomsten waardoor mensen ook rechtsbescherming genieten. Bedrijven die groeien worden in de tussentijd gevraagd te verkassen.
Kwartiermakers daarentegen doen bijna alles om gebruikers, mensen en organisaties aan zich te binden en ervoor te zorgen dat ze zich ontwikkelen. Dat is goed voor de gebruikers en goed voor de kwartiermakers. De verdienmodellen van kwartiermaken zijn niet alleen gebaseerd op het besparen van kosten zoals de Tussentijdvoorbeelden, maar ook op de ontwikkeling/groei van de gebruikers. Soms direct door omzetafhankelijke huren, soms indirect omdat groeiende bedrijven vaak een beter product – lees opgeknapt gebouw – wensen, hogere huren kunnen betalen en uiteindelijk zelfs zekerheid willen om niet binnen enkele maanden te hoeven verhuizen. En succesvolle bedrijven trekken weer andere bedrijven aan. In kwartiermaken zijn de verdienmodellen gericht op waardeontwikkeling. Het is nieuwe economie in oude gebouwen, Jane Jacbs schreef het precies vijftig jaar geleden.
Even een snelle update vanuit de tussentijd. We hebben inmiddels zeker vijftig mensen gesproken die betrokken zijn bij projecten die tijdelijk gebruikt worden. Die als pionier nieuw leven in de brouwerij brengen of als eigenaar het gebouw ter beschikking hebben gesteld. Veel ervaringen mogen optekenen en tips gekregen over nieuwe verdienmodellen. Deze tijd gaat echt over de vraag hoe kosten te besparen en opbrengsten te vergroten. Als er één ding overkomt uit al die gesprekken, is dat de energie en het enthousiasme waarmee deze pioniers aan hun projecten werken. Enthousiasme dat in reguliere werkomgevingen nogal eens gemist wordt. Zoals bijvoorbeeld deze gebruikers van Lois die kleding ontwerpen dat elders in de wereld gemaakt wordt. Pionieren is hard werken en overwinnen van obstakels, maar vooral een enorme beloning als het lukt iets van de grond te krijgen. En inspirerend is het ook: elke nieuwe huurder die zich aandient, opent weer nieuwe mogelijkheden. Zoals ik deze week hoorde van de mensen van Strijp: een groep skaters zocht een plek in de stad. Die soort – beoefenaars van urban sports – bleek veel groter en diverser dan ze gedacht hadden. En bovendien te verleiden naar Strijp te komen.