door admin | apr 12, 2012 | featured, Producten, transformatieteam, tussentijd, VrijMiKa 8/6/12
Nieuwe ontwikkelmodellen gezocht. En gevonden?
Nieuwe, vaak tijdelijke allianties bereiken met creatief en tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen opmerkelijke resultaten. Zijn dit de ontwikkelmodellen van de toekomst, of blijft het een niche? Op 8 juni aanstaande gaan we in gesprek met initiatiefnemers van een aantal spraakmakende projecten. Dat doen we in de Dépendance van Schieblock, een van de meest opzienbarende. Kortom: discussieer mee met gelovers en kritische volgers over de link tussen stad maken en tijdelijk gebruik, en benoem nog ontbrekende bouwstenen in de zoektocht naar nieuwe manieren om bestaande gebouwen weer nuttig te maken voor stad en gebruikers.
Organisatie
ZUS Architects | Nationaal Programma Herbestemming | transformatieteam | id&dn
Renda, kennisplatform bestaande bouw | IABR5
(meer…)
door admin | okt 20, 2011 | Blog, dossier regelgeving, Producten, transformatieteam
In opdracht van de ministeries van BZK en I&M en in samenwerking met acht grote gemeenten hebben we onderzocht hoe transformatie van leegstaande kantoorgebouwen structureel in gang gezet kan worden. De gemeenten hebben daarvoor tien pilotprojecten voorgedragen die stuk voor stuk ‘moeilijke gevallen’ zijn, projecten waar al menigeen zich op heeft stukgebeten. De vraag aan het transformatieteam was om de gemeenten te ondersteunen om deze projecten in gang te zetten. En dat mocht ‘onorthodox indien nodig’, wat betekende dat we oplossingen mochten bedenken voorbij de huidige wet- en regelgeving.
Per pilotproject hebben we één of meer werkateliers en expertsessies georganiseerd in wisselende samenstellingen afhankelijk van de kansen van het project en de voorgeschiedenis. Vooral succesvol waren de werkateliers waarbij we meerdere gemeentelijke disciplines tegelijkertijd aan tafel hadden. Dat was voor sommige gemeenten al een novum, maar wat ons betreft een van de belangrijkste middelen om planvorming en besluitvorming af te stemmen. Noodzaak voor transformatie!
Regie: meer mogelijk dan bevoegdheden uit wet-en regelgeving
Het onderzoek was voor ministeries en gemeenten van belang om antwoord te krijgen op de vraag hoe gemeenten transformatie kunnen stimuleren en regie kunnen voeren zónder probleemeigenaar te worden. De Werkateliers hebben laten zien dat gemeenten over meer mogelijkheden beschikken dan ze in eerste instantie dachten. Met pro-actief, servicegericht handelen bleek bovendien vaak meer bereikt te kunnen worden dan met de formele bevoegdheden.
Op de agenda van de Tweede Kamer
Het onderzoek heeft een aantal knelpunten in de bestaande praktijk opgespoord waarvoor andere wet- en regelgeving nodig is. Een aantal bekende zoals de integratieheffing en soms dubbele overdrachtbelasting is opnieuw geagendeerd bij de Tweede Kamer. Maar we zijn ook nieuwe op het spoor gekomen: financiële borgstelling voor groepen die willen transformeren bijvoorbeeld, en de spelregels tussen ZBO’s en verantwoordelijke ministeries over investeringsbeslissingen als het bouwen van een nieuw gebouw. Ook de werkverdeling tussen RVOB en andere overheden bij het afstoten van Staatseigendom is naar onze mening een kans voor de toekomst. Met deze aanbevelingen zijn onze twee opdrachtgever-ministeries aan de slag gegaan om in de Tweede Kamer met voorstellen te komen hoe de praktijk te verbeteren.
transformatieteam
Uitvoerend namens transformatieteam: Sander Gelinck en Jean Baptiste Benraad. Achter de schermen werken onze partners mee aan in beeld brengen van mogelijkheden [plattegrondonderzoek!] en uitdokteren oplossingen voor knelpunten.
Opdracht | betrokken partijen
Ministeries van BZK en I&M, gemeenten Amsterdam, Den Haag Eindhoven, Heerlen, Nieuwegein Rotterdam, Utrecht, Zoetermeer en SBR [ondersteuning].
door sander | mei 16, 2011 | Blog, Producten, transformatieteam
Op 16 mei 2011 organiseerden id&dn | transformatieteam, het Nationaal Programma Herbestemming in samenwerking met Duwo uit Delft een incompany Werkatelier over financiële aspecten van herbestemmen voor een groep van 25 erfgoedconsulenten. We begonnen met een inleiding Hoe rekenen marktpartijen, welke vuistregels hanteren ze, inzicht in het beroemde ‘sigarenkistje’ en gingen vervolgens in discussie over de vragen wat betekent dat voor het handelen en de afwegingen die marktpartijen maken en hoe kun je daar op inspelen? Het Werkatelier legt de nadruk op praktische kennis, dus geen ingewikkelde rekenmodellen [dat is ook niet altijd nodig] maar rekenen aan de hand van concrete projecten uit de praktijk van het transformatieteam, BOEi en studentenhuisvester Duwo.
Een praktische dag met als belangrijkste les dat niet-financieel deskundigen toch grote toegevoegde waarde kunnen leveren in het proces van herontwikkeling als ze bereid zijn zich te verdiepen in de financiële werkelijkheid waarmee marktpartijen dagelijks te maken hebben.
transformatieteam
Uitvoerend: Sander Gelinck
door sander | mei 1, 2011 | duurzaam, Producten, publicaties, transformatieteam
In het centrum van Nieuwegein staan veel kantoorgebouwen leeg. Het transformatieteam heeft voor zes kantoorgebouwen onderzocht of deze efficiënt zijn te transformeren tot woningen of een andere functie. Daaraan vooraf gingen gesprekken met gebouweigenaren van leegstaande kantoren over de toekomst van het gebouw als kantoor.
Voor een selectie van de kantoorgebouwen zijn transformatiestudies uitgevoerd. Voor die kantoren zijn haalbare plattegronden ontwikkeld voor één of meer klantgroepen. De kantoorgebouwen zijn getransformeerd naar seniorenhuisvesting en jongerenhuisvesting [zelfstandig of met gedeelde voorzieningen, met en zonder zorg], shortstay voor het personeel van het nabijgelegen Antoniusziekenhuis, familie van patiënten van het ziekenhuis.
Eén gebouw bleek minder gemakkelijk te verbouwen. Daarvoor is een kantoorconcept ontwikkeld op basis van Het Nieuwe Werken en de eigenaar geadviseerd in een gebouw te starten als vorm van realtime marktonderzoek. Voor alle kantoorgebouwen zijn één of meer plattegronden uitgewerkt tot VO en een verbouwplan en residuele waardebepaling opgesteld. De plattegronden zijn met mogelijke afnemers van de woningen besproken, de plannen zijn op haalbaarheid getoetst in een gezamenlijk overleg met gebouweigenaren en plantoetsers bij gemeente.
Opdrachtgever
Gemeente Nieuwegein
transformatieteam
Project in samenwerking met Stogo. Namens transformatieteam: Sander Gelinck, Jean Baptiste Benraad en Karina Benraad.
door admin | feb 6, 2011 | dossier regelgeving, Producten, publicaties, transformatieteam
In samenwerking met de Kantorenloods van Amsterdam hebben we voor de Amsterdamse pilot van het Onorthodox-onderzoek [meer over Onoerthodox hier] een discussie voorbereid over de grenzen van regelgeving die bij transformatie van toepassing zijn. Daartoe is een verbouwplan opgesteld voor een kantoorgebouw aan de A10-ring van Amsterdam.
Op basis van dat plan zijn twee kwaliteitsprofielen opgesteld die geven antwoord op de vragen: welke onderdelen van het verbouwplan voldoen aan nieuwbouweisen of kunnen daar makkelijk aan voldoen [profiel 1.]. Het antwoord: op > 70% van alle kwaliteitsitems kan aan nieuwbouwkwaliteit worden voldaan. Profiel 2 geeft antwoord op de vraag hoe groot de ruimte wordt die Bouwbesluit 2012 gaat bieden als verbouw primair getoetst gaat worden aan het rechtens verkregen niveau. Antwoord: die winst is groot.
In de expertsessie is met deskundigen van toetsende instanties van gemeente Amsterdam en diverse aanwezige gebouweigenaren verkend hoe transformatie van leegstaande gebouwen feitelijk getoetst wordt en hoe de mogelijkheden in wet- en regelgeving optimaal kunnen worden ingezet om transformatie te stimuleren.
transformatieteam
Uitvoerenden: Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad en Karina Benraad. Op de foto Johan van de Graaf van bureau Nieman die we gevraagd hebben om als expert nieuwe Bouwbesluit en brandveiligheid deel te nemen aan twee expertmeetings in het Onorthodox-onderzoek.
door sander | jan 1, 2011 | Producten
In de periode 2009-2011 heeft id&dn als kennismakelaar transformatie een groot aantal gemeenten, eigenaren en potentiële initiatiefnemers ondersteund in zowel concrete projecten als ondersteunen van gemeenten om transformatie structureel te verankeren in de gemeentelijke organisatie. Tevens is een groot aantal discussiemiddagen en transformatiesalons ontwikkeld, met als een van de hoogtepunten het landelijk congres in juni 2010 waarvoor id&dn het programma heeft opgesteld.