Minister Spies bij officiële oplevering Acta-gebouw

Minister Spies bij officiële oplevering Acta-gebouw

Dinsdag 25 september aanstaande opent Minister Spies het opleveringfeestje van het Acta-gebouw. Om 16.30 uur begint de happening, vanaf 16.00 uur is de inloop. Acta | Go-West is een project van de Alliantie, Stichting TWA en Urban Resort waarin een leegstaand kantoorgebouw is omgezet naar woonruimte voor studenten en bedrijfsruimte voor creatieve ondernemers. Het transformatieteam ondersteunde de partijen bij de transformatie.

Acta is tot nu toe de grootste transformatie van Nederland. Met 460 studentenkamers lossen de partijen circa 5% van de woningnood onder studenten op. De transformatie draagt bovendien bij aan Nieuw-West met een grote impuls aan creativiteit en jong talent in de wijk. Naast Minister Liesbeth Spies spreken tijdens de opening: Anne Wilbers, Directeur de Alliantie, Paulus de Wilt, Stadsdeelwethouder Nieuw-West en Duco Stadig, Urban Resort.

Wij vroegen Jos Buskermolen, ontwikkelaar van de Alliantie naar zijn verwachtingen over de impact van Acta op de wijk.

Jos Buskermolen: ‘Acta is in 2008 gekocht door de Alliantie. Het ligt eigenlijk heel centraal tussen twee stadswijken. De Staalmanpleinbuurt in Amsterdam, waar de Alliantie een paar honderd sociale huurwoningen heeft. Een wijk met overwegend lage inkomens en een aantal Vogelaarproblemen die we allemaal kennen. Aan de andere kant ligt Nieuw Sloten. Een wijk uit de jaren negentig. Suburbaan met bijna allemaal koopwoningen, een overwegend blanke gemeenschap, goed opgeleid, hoge inkomens. In de Staalmanpleinbuurt zijn we nu bezig met een grootschalige sloopnieuwbouw en renovatieplan van de bestaande woningen. Over die plannen is lang gesproken en overeenstemming met bewoners, buurt en gemeente. Die afspraken willen we nakomen. Maar we zagen ook dat tegelijkertijd Acta herontwikkelen gewoon te veel zou zijn voor de markt’.

transformatieteam: Dus toen kwam de vraag wat dan wel?
Jos Buskermolen:
‘Inderdaad. Begin 2011 zijn we gaan nadenken over een tijdelijke invulling, samen met het transformatieteam. Eerst dachten we aan drie of vijf jaar, maar uiteindelijk zijn we gaan onderzoeken of het haalbaar is om in het gebouw studenten, kunstenaars en broedplaatsen te realiseren voor tien jaar. Dat plan werd meteen erg sympathiek gevonden, en kon bovendien in sneltreinvaart worden gerealiseerd. Het hele directieteam van De Alliantie is gaan kijken naar een ander tijdelijk project in Utrecht, en daar viel direct het muntje. Vervolgens zijn we een verbouwplan gaan maken, bouwergunning aangevraagd en gestart met verbouwen. Acta laat zien dat het soms snel kan. De eerste 65 studenten zijn ongeveer een jaar na de eerste ideeen in het gebouw getrokken. Als straks het hele complex opgeleverd is wonen er 460 studenten die daar natuurlijk niet alleen met plezier gaan wonen, maar ook films kijken in de collegezaal en wat ons betreft ook evenementen voor de buurt mogen organiseren. Met de ondernemers en kunstenaars wonen en werken er dan 500 mensen die gaan bijdragen aan een nieuw imago voor Nieuw-West. Want mensen die zeggen dat het een slechte locatie is, die wonen vaak zelf binnen de grachtengordel. Hier wonen straks 460 studenten van buiten Amsterdam. Die zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’.

Meer weten?
Neem contact op met Jean Baptiste Benraad [030 – 603 63 63 of mail aan contact@transformatieteam.nl] van transformatieteam of bekijk op de website van Go-West video’s van het project en de klussende studenten.

SoZaWe wordt wooncomplex

SoZaWe wordt wooncomplex

Het voormalig SoZaWe-gebouw aan de Willem Ruyslaan in Rotterdam wordt getransformeerd tot woningen. Deze week maakte de Rotterdamse bouwondernemer Van Omme & De Groot bekend het gebouw definitief te hebben gekocht. Van Omme & De Groot was sinds vorig jaar met [eigenaar] gemeente Rotterdam in onderhandeling na het winnen van de openbare tender. (meer…)

Terugblik VrijdagMiddagKaffee 8/6/12

Terugblik VrijdagMiddagKaffee 8/6/12

Op 8 juni 2012 organiseerde id&dn | transformatieteam een discussiemiddag over nieuwe manieren van herbestemmen.
De vastgoedwereld is in razend tempo aan het veranderen. Terwijl traditionele ontwikkelaars zoeken naar nieuwe markten, lukt het de initiatiefnemers van creatieve, vaak tijdelijke projecten soms wel om gebouwen vol te krijgen. In de discussie stond de vraag centraal: zijn het toevalstreffers of echt nieuwe ontwikkelmodellen? Zijn de tijdelijke projecten ook toekomstbestendig? En wordt er ook geld verdiend?

Projecten&sprekers

  • Schieblock, Rotterdam – Elma van Boxel en Kristian Koreman – ZUS Architects
  • Hakagebouw, Rotterdam – Ben ten Hove – Urban Breezz
  • Acta, Amsterdam – Jos Buskermolen de Alliantie
  • de Atoomclub en interviewer – Rudy Stroink – TCN
  • interviewer Agnes Franzen – hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu en TUD
  • moderator Frank Strolenberg – Nationaal Programma Herbestemming

Vragen stellen
Vanmiddag gaan we vragen stellen, opende Frank Strolenberg het VrijdagMiddagKaffee over nieuwe manieren van ontwikkelen op 8 juni 2012: ‘Eerder deze week was de Provada, ‘de hoogmis van het vastgoed’, zoals de Volkskrant het deze week verwoordde. Wat me opviel is dat men daar pretendeert de antwoorden op de crisis al te hebben. Vraaggestuurd werken, nieuwe verdienmodellen, slim financieren, dat waren de buzzwoorden. Maar ik weet het zo net nog niet. Om met Louis van Gaal te spreken ‘ben ik nou zo slim of zijn jullie zo dom?’. Want op elke stand toch ook nog heel veel plaatjes van gebouwen. Stenen. Terwijl we er bij het Nationaal Programma Herbestemming, daar ben ik van, steeds meer van onvertuigd raken dat het om de mensen gaat. In dit VrijdagMiddagKaffee pretenderen we niet dat we de antwoorden al hebben. We bespreken drie projecten die de toekomst als het ware aan het uitvinden zijn. Door te doen hebben ze misschien al delen van antwoorden, maar interessant is dat ze elke dag nieuwe vragen voor hun kiezen krijgen. Vandaag gaan we dus vooral vragen stellen. Want zoals Jostein Gaarder, bekend van De wereld van Sofie het stelde: alleen een vraag kan je verder helpen. een antwoord is altijd een stukje van de weg die achter je ligt. Daarom hebben we niet een, maar twee superinterviewers om zeker te weten dat de goede vragen ook gesteld worden: Agnes Franzen, hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu [op de foto links] en Rudy Stroink’.

Elma van Boxel en Kristian Koreman van ZUS
‘Wij werken sinds 2001 in dit gebouw, het Schieblock. Zolang wij hier zitten, zien we plannen gepresenteerd worden voor dit gebied met enorme aantallen vierkante meters nieuwe kantoren. In de tussentijd zaten wij er middenin en zagen een heel andere realiteit. Veel leegstand, een stad die zichzelf verwaarloost, schietpartijen, drugsoverlast. Veel mensen vroegen zich af: hoe is het mogelijk dat zo’n gebouw leegstaat. Ons idee was om op tijdelijke basis ruimtes te gaan verhuren, op een manier dat het niet de bouwplannen van de eigenaar in de weg staat, en we zijn gewoon op zoek gegaan naar waar is de vraag. In de stad hingen we flyers op, hier op de hoek organiseerden we spacedates. Nog voor we zelfs maar mochten beginnen van de eigenaar en de gemeente, hadden we 70% van de ruimte op papier verhuurd. Toen zijn we Schieblock gaan ontwikkelen: het gebouw was nogal  verwaarloosd, daar moest veel aan opgeknapt en vernieuwd. De kantoorruimte heeft een lagere vierkante meterprijs dan alle gebouwen om ons heen. Maar weer wel een hogere prijs dan veel broedplaatsen. Overigens gaat het niet alleen om hoe je klanten ‘vindt’. Vinden gaat nog wel. Je moet ze ook nog binnenkrijgen. Wij voeren gemiddeld zeven gesprekken met mensen die geinteresseerd zijn. Als ze ja zeggen kunnen ze er binnen een paar dagen in. We lopen door het gebouw en dan zeggen we: hoeveel meter wil je? Dat plakken we af op de grond, een paar dagen later staan de wanden er en kunnen ze beginnen’.

Jos Buskermolen
‘Acta is in 2008 gekocht door de Alliantie. Het ligt eigenlijk heel centraal tussen twee stadswijken. De Staalmanpleinbuurt in Amsterdam, waar de Alliantie een paar honderd sociale huurwoningen heeft. Een wijk met overwegend lage inkomens en een aantal Vogelaarproblemen die we allemaal kennen. Aan de andere kant ligt Nieuw Sloten. Een wijk uit de jaren negentig. Suburbaan met bijna allemaal koopwoningen, een overwegend blanke gemeenschap, goed opgeleid, hoge inkomens. In de Staalmanpleinbuurt zijn we nu bezig met een grootschalige sloopnieuwbouw en renovatieplan van de bestaande woningen. Over die plannen is lang gesproken en overeenstemming met bewoners, buurt en gemeente. Die afspraken willen we nakomen. Maar we zagen ook dat tegelijkertijd Acta herontwikkelen gewoon te veel zou zijn voor de markt. Dus wat dan wel? Januari 2011 zijn we gaan nadenken over een tijdelijke invulling. Eerst voor drie of vijf jaar, maar uiteindelijk zijn we samen met het transformatieteam gaan onderzoeken, of het haalbaar is om in het gebouw studenten, kunstenaars en broedplaatsen te realiseren voor tien jaar. Dat plan werd meteen erg sympathiek gevonden, en kon bovendien in sneltreinvaart worden gerealiseerd. Maart 2011 is het hele directieteam van De Alliantie gaan kijken naar een ander tijdelijk project in Utrecht, en daar viel direct het muntje. Vervolgens zijn we een verbouwplan gaan maken, bouwergunning aangevraagd en gestart met verbouwen. Acta laat zien dat het soms snel kan. Iets meer dan een jaar na het eerste contact zijn de eerste 65 studenten in het gebouw getrokken. In september zijn alle kamers klaar en wonen er 460 studenten die daar niet alleen met plezier gaan wonen, maar ook films kunnen kijken in de collegezaal en evenementen voor de buurt mogen organiseren. De eerste kunstenaars trekken er voor de bouwvak in en dan wonen en werken er 500 mensen die gaan bijdragen aan een nieuw imago voor Nieuw-West. Want mensen die zeggen dat het een slechte locatie is, die wonen vaak zelf binnen de grachtengordel. Hier wonen straks 460 studenten van buiten Amsterdam. Die zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’.

Ben ten Hove
Kwartiermaker van het Haka-gebouw op basis van een innovatief concept voor gebouwontwikkeling,  geinterviewd door Rudy Stroink: ‘bovenin de Marconitorens, zeg maar directie OBR en dS+V, vonden ze het prachtig wat wij deden in Haka, maar hoe lager ik kwam in het gebouw hoe lastiger het werd. Wij willen snel en niet wachten op een vergunning. Lastig was dat het gebouw tegelijk met het opbouwen van de community – een Livinglab voor bedrijven actief op gebied van duurzame water en energietechnologie – ook verbouwd werd. Het gebouw zit eigenlijk nog compleet in die technische reconstructie. Officieel is het gebouw zelfs nooit open gegaan, op de begane grond werd min of meer gedoogd dat ik startte met een halve verdieping. Mensen die vergunningen moeten afgeven – wat lager in de Marconitorens, zeg maar – worden daar zenuwachtig van.

Inmiddels is duidelijk dat Vestia geen middelen meer heeft om het gebouw verder te verbouwen dus dat maakt het lastig om het concept door te zetten. Het is een groot gebouw met vijf lagen, er zit geen lift in en waarschijnlijk wordt het nu zo snel mogelijk verkocht. Dat staat haaks op het langzame groeimodel dat wij nastreven. Op de top van de community-building konden wij 3.500 m2 verhuren aan bedrijven die graag naar het Livinglab wilden, maar helaas kon ik die niet honoreren. Op de begane grond, die eigenlijk ingericht is voor horeca zijn we maar gestart met twaalf bedrijven. Een aantal principes zijn belangrijk in dit model. Dat zijn omzetafhankelijke huren, kortlopende contracten, elkaar zien, ontmoeten en elkaars business professioneel versterken. Dat doe je ook door evenementen eromheen te organiseren en vooral door gezamenlijk te eten. Dat zit bij de huurprijs inbegrepen. Als je ziet wat zelfs twaalf kleine bedrijven dan al voor elkaar krijgen, welke pitches ze met elkaar doen en hoe ze elkaar kunnen versterken, dat is best uniek. De nieuwe situatie is natuurlijk niet goed voor de community. Een aantal huurders is vertrokken, en wij zullen ons een tijdje niet meer met het gebouw bezighouden. Het gebouw zelf gaat even een lastige periode tegemoet, maar zal zeker blijven bestaan – het is een Rijksmonument – dus ik weet zeker dat het gebouw wel goed terechtkomt’.

Vijf strategieëen voor MakingCity
Agnes Franzen: ‘kun je de aanpak in Schieblock kopiëren op een andere plek?’ Elma van Boxel en Kristian Koreman antwoordden: ‘Nee, de activiteiten op deze Test Sites komen voort uit de plek, uit de context en omdat de beleidsdocumenten daarom vragen. Veel daarvan zijn overigens wel weer zo generiek dat je ze in meer steden kunt toepassen. Maar terwijl we onszelf uit het eigen moeras omhoogtrokken, hebben we wel gereflecteerd op de vraag wat zijn we nou eigenlijk aan het doen? Daar hebben we vijf strategieën uit gedestilleerd die wél generiek zijn: dat zijn routing, een plek maken, transformatie, verdichting en lokale economie. Die hebben we uitgeschreven als een soort MakingCity voor dummies of opensource-benadering voor stedenbouw’.

Napraten
Na de discussie werd flink nagepraat. Misschien over deze rake typering van de toekomstige jaren uit het slotwoord van Rudy Stroink: ‘We gaan nu pas echt beginnen met herbestemmen. Mensen denken wel eens dat het een uit de hand gelopen hobby van mij is, maar herbestemmen is echt bittere noodzaak. We zijn enorm doorgeschoten in de productie van gebouwen. Er is heel veel over, en die gebouwen zijn echt niet zomaar weg. Er gaat nu een ratrace beginnen tussen de gebouwen die nog een toekomst hebben en de gebouwen die onherroepelijk afgebroken gaan worden. Het is als de Nike-reclame waar twee mannen de Serengeti inlopen, een leeuw tegenkomen en dan gaat een van de twee zijn Nikes aandoen. Zegt die ene man: waarom doe je dat, je kunt toch niet harder lopen dan die leeuw. Waarop die ander zegt: Nee, maar wel harder dan jou’.

Plaats
De Dépendance Schieblock aan de Schiekade 201, Rotterdam van 17.00 uur tot 19.00 uur.

Organisatie
id&dn | transformatieteam | in samenwerking met ZUS Architects | Nationaal Programma Herbestemming | Renda, kennisplatform bestaande bouw | IABR5

Voorafgaand voor genodigden: stadswandeling
Toelichting en rondleiding in Schieblock door Kristian Koreman van ZUS Architects, gevolgd door wandeling naar en toelichting op de Mini-Mall in de Hofbogen door architect Gabriel Pena. 

Kennisdossier Tijdelijk Gebruik
Het debat werd georganiseerd als onderdeel van de Kennisagenda Tijdelijk Gebruik van het Nationaal Programma Herbestemming. In 2011 en 2012 zijn in totaal circa vijftig mensen geïnterviewd over hun ervaringen met tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen. Daaronder een groot aantal initiatiefnemers van concrete projecten. Lessen en ervaringen over ‘de tussentijd’ en de projecten zijn te lezen in vaktijdschrift Renda en op www.kennisbankherbestemming.nu/kennisbank.

Expertteam@Provada

Expertteam@Provada

Meestal komt het Expertteam naar u toe, deze Provadaweek bent u van harte uitgenodigd voor een meet&greet met de experts op verschillende plekken en momenten gedurende de Provada). Er zijn altijd mensen van het team aanwezig op de Rijksstand (hal 10, stand 25), stand Nieuwegein (hal 10, stand 34) of  de stand Den Haag/Rotterdam (hal 10, stand 04). Dus loop even langs om kennis te maken of even bij te praten.

Sander Gelinck is 5/6/7 juni te vinden
– Elke ochtend vanaf 8.30 uur: zomerschool Nationaal programma herbestemmen
– dinsdag 5 juni, middag: helaas, ik ben in Zwolle
– woensdag 6 juni, 13.00 -14.00 uur: meet&greet  stand Nieuwegein samen met Dionne Baaré (Hal 10, stand 34)
– woensdag 6 juni, vanaf 15.30 uur: meet&greet Rijksstand (hal 10, stand 25)
– donderdag 7 juni, 12.00 – 13.00 uur: meet&greet stand Rotterdam/Den Haag (hal 10, stand 04)

Weten wie er nog meer in het expertteam zitten?
Het Expertteam stelt zich hier aan u voor

Waarom een expertteam? Uit persbericht Ministerie BZK
De leegstand van kantoren is de laatste jaren door de structureel teruglopende vraag en voordurende nieuwbouw opgelopen tot bijna vijftien procent. Als niet wordt ingegrepen zal dit percentage de komende jaren naar verwachting nog verder oplopen. In combinatie met een slimmere regionale programmering van nieuwbouw en de sloop van structureel onbruikbare kantoren biedt deze ontwikkeling ook kansen voor het economisch rendabel hergebruik van een deel van die leegstaande kantoren. In de praktijk blijken daarvoor twee belangrijke belemmeringen te bestaan. Huidige eigenaren van leegstaande kantoren kunnen onvermijdelijke afboekingen voor zich uitschuiven en ook regels van gemeenten, de fiscus, provincies en de Rijksoverheid vormen een belemmering voor transformatie en hergebruik. De afgelopen jaren is het desalniettemin mogelijk gebleken per jaar zo’n 2.000 zelfstandige woningen te realiseren via een transformatie van leegstaande kantoren.

Om dit aantal te verhogen heeft de minister van Binnenlandse Zaken onlangs het Expertteam Kantoortransformatie ingesteld. De deskundigen van het expertteam staan gemeenten en vastgoedeigenaren bij met kennis en kunde van uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, woon- en inrichtingsconcepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers. Het expertteam is een samenwerking van Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging Nederlandse Gemeenten.

transformatie CBS-gebouw op gang

transformatie CBS-gebouw op gang

Op 7 mei jongstleden heropende demissionair minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het oude CBS-kantoor in Heerlen. Het complex werd overgedragen aan de Walas Groep die onder een nieuwe naam voor het gebouw – Carbon6 – vanuit het gebouw nieuwe en innovatieve activiteiten gaat programmeren om nieuwe economische ontwikkelingen te starten. Naast de veel persaandacht trekkende agrarische productie in het gebouw – stads- of verticale landbouw – zal het gebouwencomplex ruimte gaan bieden aan andere innovatieve bedrijven rond groene energie-opwekking en andere culturele en creatieve activiteiten. Ook wordt gesproken over recreatieve en restauratieve voorzieningen en studentenhuisvesting. (meer…)