We horen het dagelijks: ‘transformatie? Leuk idee, maar wie wil er nou wonen tussen kantoren? Leuk voor studenten en kunstenaars misschien’. Het is een hardnekkig misverstand dat allang weerlegd wordt in de praktijk. In Nieuwegein kochten koopstarters dit jaar woningen voor prijzen die voor de crisis niet bestonden. Buurman kantoorgebouw staat nu ook te koop. Als woningen, wel te verstaan. In Rotterdam is het jarenzeventiggebouw aan de Calandstraat verbouwd naar luxe huurwoningen voor expats en de gemeente Den Haag heeft de primeur van kluskavels in een bestaand kantoor op (nota bene) bedrijventerrein de Binckhorst. En het Amsterdamse GAK-kantoor dat verbouwd wordt voor studenten en starters krijgt minstens zo veel belangstelling van vijftigers die een pied-à-terre aan de ring ook aantrekkelijk vinden. De praktijk laat zien dat veel meer klantgroepen zich thuis voelen in verbouwde kantoorgebouwen. Ook buiten centrumlocaties.
Dat betekent niet dat bij elkaar brengen van vraag en aanbod altijd eenvoudig is. In veel projecten waar het expertteam meedenkt, is dat zelfs de belangrijkste vraag. Welke klantgroepen zouden geïnteresseerd zijn en past dat ook in het gebouw? Wat opvalt is dat er altijd meer kansen zijn dan wordt gedacht. De Telgenflat in Hengelo bijvoorbeeld, een beeldbepalend wederopbouwkantoor in het hart van Hengelo. In een brainstorm met gemeente en eigenaar woningcorporatie Welbions kwamen ouderen, woonwerkers en expats als interessante klantgroepen naar boven. Het karakteristieke gebouw is misschien wel dé woonlocatie voor buitenlandse werknemers van internationale bedrijven als Stork, Thales, Siemens, Eaton Holec en Akzo Nobel. Peter Neuteboom van gemeente Hengelo: ‘Na de bijeenkomst met het expertteam hebben we WTC Twente benaderd navraag te doen bij de bedrijven om welke aantallen het gaat en wat die mensen aan woonwensen hebben. Wel duidelijk is dat het om een flinke groep gaat, zeker als je alle bedrijven in deze regio betrekt. Ik verwacht dat we – corporatie en gemeente trekken hier gezamenlijk op – begin volgend jaar de volgende stap zetten en gaan kijken of dat ook efficiënt in het gebouw in te passen is’.
Soms zijn de beoogde afnemers van het gebouw al gevonden. Zoals de oude, karakteristieke melkfabriek De Eendracht in het Friese Tytsjerksteradiel. Johan Timmermans van timmerfabriek de Tsjoender kocht het gebouw begin 2010: “Ooit was de melkfabriek het hart van het dorp, en ik wil graag dat het gebouw die functie weer krijgt. Straks wonen er ouderen in de zes appartementen, zij kunnen zorg krijgen in het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes zijn er ook voor de rest van het dorp.” Kleinschalig wonen met zorg was precies hoe de zorginstelling De Friese Wouden in de toekomst zorg wil aanbieden. En ook de huisarts sloot zich aan, waardoor in het gebouw ook een huisartsenpost en apotheek komen. Timmermans: “Dat is het voordeel van een kleine gemeenschap. Mensen kennen elkaar. We zijn gewoon met drie partijen bij elkaar gaan zitten en er was meteen een klik’’. Ook het uitwerken van de plannen ging snel. In oktober stonden de drie partijen op het punt om de intentieverklaringen te tekenen. Timmermans: ‘Helaas kwam het nieuwe kabinet net de dag ervoor met plannen om delen van de zorg in de toekomst via gemeenten te organiseren. Dat moet eerst helder worden, voordat we verder kunnen. Hopelijk duurt het niet lang, iedereen hier staat te popelen om te gaan verbouwen.”
Het Expertteam Kantoortransformatie heeft de initiatiefnemers van de melkfabriek geadviseerd over fiscale aspecten. De Melkfabriek is een mooi voorbeeld om te laten zien welke invloed de btw-regels heeft op een transformatie. In het project worden huurwoningen – woningverhuur is per definitie onbelast met btw – gerealiseerd, maar in de gemeenschappelijke ruimtes kunnen ook commerciële activiteiten plaatsvinden en dus wel btw gerekend. De huisartsenpost wordt gekocht door de huisarts. Dat is echter geen btw-plichtige activiteit. Het apotheekdeel daarentegen weer wel. Genoeg vragen om de btw-aspecten heel precies in kaart te brengen voordat de plannen in kannen en kruiken zijn. Je ziet steeds vaker dat initiatief voor transformatie genomen wordt door incidentele opdrachtgevers of toekomstige gebruikers. Vaak prima vakmensen, maar wel in een ander vak dan projectontwikkeling. Als expertteam willen we ook die mensen ondersteunen. De btw-regelgeving is lastig, kan vervelende verrassingen opleveren, zoals de integratieheffing. In de Melkfabriek was daar gelukkig al rekening mee gehouden, maar het zal niet de eerste keer zijn dat die gewoon is vergeten. Goed uitgewerkt kan de btw-regelgeving echter ook meehelpen om een project haalbaar te maken. Maar het komt wel heel precies, en je moet bewijsmateriaal verzamelen voor de belastingdienst dat je het ook echt zo uitgevoerd hebt. Wel verstandig dus om een fiscalist even mee te laten kijken. Later dit jaar, komen we als expertteam met enkele beknopte artikelen met de belangrijkste informatie over btw bij transformatie. Met een toelichting aan de hand van concrete cases en een paar rekenvoorbeelden.
Dit artikel is geschreven voor de binnenkort te verschijnen informatiekrant over transformatie.