Vakbladen en internetfora mogen dan bolstaan van de leegstand en herbestemmen, maar dat betekent nog niet dat transformatie gemeengoed is. In de praktijk zijn er nog veel vooroordelen. Voor het expertteam kantoortransformatie onderzocht id&dn tien hardnekkige vooroordelen. (meer…)
BLOG | Renda-onlineforum | 26 maart 2013
Afgelopen week was ik uitgenodigd voor de boekpresentatie van ‘Een toekomst voor watertorens’, de nieuwste uit de RCE-reeks die elke herbestemmer in zijn (digitale) boekenkast heeft (toch?). De presentatie was toepasselijk georganiseerd in de Bossche watertoren ‘in transformatie’ van BOEi. Een overvolle zaal, alleen verwarmd door de aanwezigen en een beamertje, zorgde ervoor dat de sprekers niet te veel tijd namen.
Daardoor kon iedereen drie kwartier na het openingswoord aan de borrel, het gebouw bekijken, mooie foto’s maken en het nieuwste boekje oppikken. Tijdens de prima inleidingen bekroop me het gevoel dat ik ook vaak heb als ik de ‘Een toekomst voor-boekjes’ lees. Kennis over het verleden is er in overvloed, maar wie weet wat de toekomst kan brengen? Die nieuwe functie die het voortbestaan en onderhoud van het monument weer voor een aantal decennia gaat dragen?
Tijdens deze presentatie duurde het 25 minuten voordat ik wist wat het programma van de Bossche toren gaat worden. Leuk om te weten dat de oudste nog bestaande toren in Nederland de fonteinen van Koning Willem III voedde, maar anno 2013 zou ik vooral willen weten welke nieuwe gebruiker er voor het gebouw gevonden is, en hoe deze gevonden is. En waarom heeft die gebruiker gekozen voor dit gebouw, terwijl er zo veel andere zijn? De publicaties zijn eigenlijk wat aandelenbeleggers een technische analyse noemen: het bestuderen van historische koersontwikkelingen, omzetten en prijzen.
Interessant aan deze slimme neefjes van de fundamenteel analisten is dat ze in staat zijn om – echt heel knap – op basis van economische en psychologische wetmatigheden, de richting van (en zelfs barrières in) de aandelenkoersen kunnen voorspellen. Hoe doen ze dat? En zijn er ook in herbestemmen wetmatigheden? Ik denk het wel: vroeger kon elke ontwikkelaar je vertellen dat renovatie van een kantoorgebouw betekende dat het volume anderhalf tot twee keer moest toenemen. Die kunnen we archiveren.
Een andere noemde Clemens Veraa van BOEi tijdens de presentatie. Namelijk dat nieuwe functies die niet veel anders zijn dan de oorspronkelijke functie, het meest kansrijk zijn. Zoals de locloods in Rozendaal, inmiddels wederom in gebruik als locloods. Een derde zou kunnen zijn dat er voldoende verschil tussen markten moet zijn om het potentieel te benutten. Zo kon een van de eerste getransformeerde kantoorpanden zonder subsidie worden uitgevoerd omdat de kantorenmarkt dipte in een regio met enorm krappe woningmarkt. En een vierde kreeg ik ooit van Gijs Verweij, destijds nog CEO van Wereldhave. Toen ik hem vroeg waarop je moet letten, zei hij: “Kijk wie verantwoordelijk is voor het beleggingsresultaat. Zit die persoon net twee jaar en moet hij nog twintig jaar tot zijn pensioen, zoek dan maar een ander gebouw om te transformeren. Die gaat niet afwaarderen.” Hoewel, de laatste is misschien geen technische analyse meer, maar het domein van fundamentele analyse. De fundi’s willen alles weten van het bedrijf nu, hun concurrenten, de bedrijfstak en de economie, maar kijken ook naar wie de tent runt. Hebben wij herbestemmers daar eigenlijk wel genoeg kennis van?
Sander Gelinck
Eigenaar van id&dn en partner van het TransformatieTeam
In de categorie Transformatie anders deze keer Rotterdam CS. Tussen 1994 en 2004 kwam ik zo’n vijf dagen per week door het gebouw van architect Sybold van Ravesteyn uit 1957. Het gebouw was met het Groothandelsgebouw (waar mn voormalig werkgever SEV later naartoe ging) de aanraakbare herinnering aan de wederopbouw en daarmee de oorlog in Rotterdam. Eerlijk gezegd was het station niet veel meer dan een saaie hal, waar je alleen kwam als je in of uit die lange donkere tunnel naar een van de treinsporen moest. Een enkeling daargelaten die op perron nul moest zijn. Als je moest wachten (trein gemist) was er de Bruna in de hoek. En later (vooruitgang) twee winkeltjes voor sokken en CD’s. Als je geluk had trof je een levend toneelspel. Iemand met haast om een trein te halen, te weinig loketten (voor de jonge lezers: vroegur moest je een kaartje kopen aan het loket) en aan het loket een dame van middelbare leeftijd die alvast alles wilde weten van de reis naar haar dochter volgende week dinsdag.
Maar wat pas echt indruk maakte waren die paar momenten dat ik op afspraak e/o reisgenoot wachtend in die tunnel de stroom aan mensen zag langskomen. Een paar intercity’s tegelijk en je weet wat de macht van de massa betekent. Ook als het geen voetbalsupporters zijn: de massa is letterlijk beangstigend.
Miljoenen, zo niet miljarden, reizigers moeten er in die vijftig jaar (het gebouw werd in 2007 gesloten en het jaar erop gesloopt) zijn gepasseerd. Hoe anders is het station nu, bijna opgeleverd. Een en al licht, lucht en openheid zou de architect zeggen. De Bruna is er nog, met zeker nog drie andere boekwinkels. Waaronder hele leuke, waarin de tijdschriften als broodjes bij de bakker worden aangeboden. Maar wat vooral opvalt is de eindeloze rij snelle koffie- en eettentjes. Goed voor de nering en heel efficient ontbijten, lunchen of avondeten als je toch moet wachten. Voor het ervaren van de macht van de massa moet je nu naar andere plekken.
Sander Gelinck | 4 maart 2013 | in de trein vanaf RCS
Vandaag verscheen het artikel Herbestemmen en de Nieuwe Realiteit van Frank Strolenberg en Sander Gelinck voor het eerste nummer van Renda, kennisplatform bestaande bouw. Het artikel gaat in op de financiële crisis en betoogt dat die niets minder is dan de overgang naar een nieuwe economie. Inmiddels raken steeds meer mensen in de bouw- en vastgoedwereld overtuigd dat (meer…)
Er is grote belangstelling voor de 25 jongerenwoningen die Jutphaas Wonen realiseert in het voormalig opleidinginstituut voor tandartsassistentes. Op 11 december sloot de inschrijving voor Geinse jongeren tot 30 jaar. Er bleek meer dan 600 keer gereageerd op de woningen. De energiezuinige loftwoningen blijken een gat in de markt. ‘Het zijn ook echt bijzondere (meer…)
We horen het dagelijks: ‘transformatie? Leuk idee, maar wie wil er nou wonen tussen kantoren? Leuk voor studenten en kunstenaars misschien’. Het is een hardnekkig misverstand dat allang weerlegd wordt in de praktijk. In Nieuwegein kochten koopstarters dit jaar woningen voor prijzen die voor de crisis niet bestonden. Buurman kantoorgebouw staat nu ook te koop. Als woningen, wel te verstaan. (meer…)