Het zijn spannende dagen voor de kantorenmarkt en voor vastgoedeigenaren. Twee weken geleden werd de portefeuille van Uni-Invest in zijn geheel verkocht met een korting van 40% op de laatst getaxeerde waarde. Die deal betrof kantoorpanden op voornamelijk B-locaties. Vorige week werd de Orange-portefeuille met daarin o.a. 23 kantoorpanden op vergelijkbare locaties verkocht aan een durfinvesteerder. De komende weken is het ‘erop of eronder’ aldus FD voor een aantal Duitse vastgoedfondsen. Deze fondsen – grote spelers wereldwijd en in Nederland – hebben vooral bezit op A-locaties zoals Schiphol en de Zuid-As. Uni-Invest had een herfinancieringsprobleem, de Duitse fondsen kampen met eigenaren die het schip willen verlaten. Het gaat om zogenaamde ‘open’ fondsen, wat betekent dat beleggers tussentijds kunnen uitstappen, dit in tegenstelling tot Nederlandse vastgoedcv’s en -maatschappen waar dat juist niet mag. Een aantal van deze Duitse fondsen is twee jaar geleden ‘gesloten’, omdat teveel eigenaren na de crisis wilden uitstappen, en de fondsen daarvoor niet voldoende liquide middelen hadden of kon vrijspelen. Volgens de Duitse wet mag het sluiten van een fonds maximaal  twee jaar voortduren. Morgen moet het SEB Immolnvest – belegd vermogen wereldwijd € 6,4 miljard, in Nederland € 700 miljoen – weer opengesteld worden, anders wordt de portefeuille geliquideerd. SEB noemt zichzelf een van de klassiekers onder de open vastgoedfondsen: opgericht in mei 1989 heeft het gedurende 20 jaar een bovengemiddeld rendement gerealiseerd. Later deze maand moet ook CS Euroreal – Duits vastgoedfonds van vergelijkbare omvang – haar deuren heropenen.

De Uni-Investdeal in cijfers
De portefeuille van Uni-Invest is in zijn geheel voor iets meer dan € 350 miljoen verkocht. De portefeuille van ruim 200 kantoorpanden is een goede dwarsdoorsnede van de kantorenvoorraad in Nederland. De gebouwen liggen verspreid door het hele land op B-locaties. Het leegstandpercentage bedraagt circa 40%. De verkoop baarde nogal wat opzien omdat de portefeuille verkocht is voor 40% minder dan de laatst getaxeerde waarde. Vergeleken met pre-crisisprijzen is het zelfs een afwaardering van meer dan 70%. Omgerekend in vierkante meters betaalden de nieuwe eigenaren € 325 per m2. Kopers zijn twee Amerikaanse private-equity investeerders die – zo wordt verwacht – de gebouwen agressief in de markt gaan zetten – waarschijnlijk tegen prijzen ver beneden de Nederlandse gemiddelde huurprijs nu.

Uni-Invest en SEB Immolnvest zijn niet de enigen. Het FD schreef vorige week dat de komende jaren voor tientallen miljarden aan bankleningen op Nederlands commercieel vastgoed moet worden geherfinancierd. Jones Lang schat dat Duitse open vastgoedfondsenin totaal € 6 mrd aan Nederlands vastgoed in portefeuille hebben.