Werkatelier | Financiële aspecten voor niet-financieel deskundigen op 17 oktober 2012

Financiële aspecten spelen in elk project een grote rol. Tegelijkertijd is er geen onderwerp waarover zoveel misverstanden en gevoeligheid bestaat als de financiën. De crisis maakt het er bovendien niet gemakkelijker op. De haalbaarheid van vrijwel elk  project staat onder grote druk. Slimmer verbouwen, anders ontwikkelen en slimmer financieren zijn nodig om toch tot een duurzame toekomst te komen. Komen we wel snel genoeg tot slimme oplossingen? Zou het helpen als er meer kennis is van de financiële aspecten? Zijn die financiën eigenlijk wel zo ingewikkeld? In het Werkatelier op 17 oktober aanstaande bieden VNG, NPH, BOEI en transformatieteam een basisopleiding ‘Rekenen aan herbestemmen’ in één dag en een Open spreekuur waar u uw projecten en knelpunten kunt voorleggen aan twee routiniers in het vak Arno Boon | directeur van BOEI en Jean Baptiste Benraad van transformatieteam.

Download de programmafolder hier.

 

Aanmelden Herbestemmen | Vak van de toekomst op 14/11 en 4/12

Herbestemmen is het vak van de toekomst
Het Nederland van onze kinderen staat er al, met deze gebouwen moeten we het doen. Herbestemmen is het vak van de toekomst. De tweedaagse leergang staat dit najaar in het teken van de Nieuwe Realiteit: vaak moet alles uit de kast getrokken worden om programma en financiering te vinden, en zijn creatieve ontwikkelmethoden nodig. Ook moet optimaal ingespeeld op kansen die de nieuwe regelgeving biedt. Deze leergang kent bovendien een nieuw  programmaonderdeel: het transformatieteam verzorgt een Open Spreekuur. U neemt uw projecten mee en wij laten zien hoe technische en andere problemen kunnen worden opgelost.

Kosten en aanmelden
De kosten voor deelname aan de leergang bedragen € 995 exclusief BTW voor deelname aan beide dagen, inclusief koffie, lunch en de afsluitende borrel. Aanmelden voor de leergang kan door een mail te sturen aan eveline@herbestemmingacademie.nl of hieronder uw gegevens in te vullen. Het maximum aantal deelnemers bedraagt 25. U ontvangt een bevestiging van uw deelname. Deelname is definitief na betaling van de toegezonden factuur. Annulering kan kostenloos tot twee weken voor de start van de leergang. Voor meer informatie kunt u bellen met Sander Gelinck [+316 447 315 75].

U ontvangt
– Een beknopte cursusmap met actuele artikelen [we doen zoveel mogelijk digitaal]
– Toegang tot de uitgebreide digitale bibliotheek van het transformatieteam met achtergrondinformatie tot meer dan twintig jaar geleden
– Rekenmodel Sigarenkistje ontwikkeld door id&dn | transformatieteam
– Een deelnamecertificaat
– Lidmaatschap aan de herbestemmingacademie [niet verplicht, niet automatisch] waardoor u uitgenodigd wordt voor projectbezoeken e.a. netwerkbijeenkomsten die we [veelal gratis] organiseren
– Uitnodiging mee te discussieren op herbestemming.nu

Inspirerende locaties
De leergang wordt gegeven in inspirerende voorbeelden van herbestemming. De eerste dag zijn we te gast bij het Nationaal programma herbestemming in Amersfoort. Dat is nieuwbouw. De lunch nuttigen we echter in Rohm en Haas, waar we ook even door het project worden geleid. De tweede dag zijn we de hele dag te gast in Rotterdam in een herbestemd gebouw op een interessante locatie.

Organisatie
De Leergang wordt georganiseerd door het transformatieteam in samenwerking met Renda, SBR, Gemeente Amsterdam, BOEi, SEV, TU Delft, Her.nl [Academie voor herontwikkeling], Nationaal Programma Herbestemming. Cursusleider is Sander Gelinck van het transformatieteam.

Programma

Dag 1. De Nieuwe Realiteit en sluitende businesscases
Sprekers

  • Frank Strolenberg, Nationaal Programma Herbestemming over the great reset, markt in beweging en kansen [en bedreigingen!] die dat oplevert voor monumentale gebouwen
  • Sander Gelinck, transformatieteam: herbestemmen in de nieuwe realiteit. In deze projecten lukt het – met een andere aanpak – wel
  • Jan Poolen, ZEEP Architecten en initiatiefnemers van Rohm&Haas
  • Sylvia Pijnenborg, ontwikkelmanager BOEi over herbestemmen in tijden van economische crisis aan de hand van o.a. CaballeroFabriek,  Rohm&Haas en actuele projecten
  • Sander Gelinck: snelcursus rekenen op basis van drie voorbeeldprojecten
  • Paul Oudeman, gemeente Amsterdam: het gaat om de de markt en er wordt nu afgeboekt, dus er zijn nu kansen

Dag 2. Past het programma in het gebouw?
Sprekers

  • Anne-Jo Visser [SEV] herbestemmen voor arbeidsmigranten
  • Jean Baptiste Benraad en Sander Gelinck | transformatieteam: Bouwbesluit 2012: nieuwe spelregels, nieuwe mogelijkheden
  • Open Spreekuur: uw cases besproken, doorgelicht en knelpunten opgelost.  Jean Baptiste Benraad, Sander Gelinck en andere leden van het transformatieteam
  • Allen: afsluitende discussie en borrel

Gegevens
14 november 2012 | Amersfoort, Smalle Pad 4, Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, projectbezoek Rohm&Haas
3 oktober 2012 | Rotterdam

© programma herbestemmingacademie | antwoorden op leegstand
Voor de zesde opeenvolgende maal in drie jaar organiseren wij dé leergang voor iedereen die kennis wil maken met relevante kennis of bestaande kennis wil actualiseren. Het programma wordt aangeboden door partijen die vaak al decennia lang kennis opdoen in de praktijk of door middel van wetenschappelijk onderzoek. Het programma voor deze tweedaagse leergang is opgesteld door transformatieteam en het Nationaal Programma Herbestemmen. Kennispartners in deze leergang zijn Renda, gemeente Amsterdam, BOEi, Academie voor herontwikkeling [her.nl], SBR, SEV en TU Delft.

 

Duurzaam herbestemmen deel I

Duurzaam herbestemmen deel I

‘Slopen duurzamer dan herbestemmen’.
Daarmee – en met dit persbericht – zocht DHV de publiciteit. En vond die, getuige een flinke discussie op onder andere LinkedIn. DHV en haar opdrachtgever RVOB besloten een presentatie voor belangstellenden te organiseren en maakten de studie openbaar. Tot zover prima. De discussie slopen versus herbestemmen zal in de toekomst nog heel veel vaker gevoerd worden, en kan dus niet genoeg aandacht krijgen. Minder vrolijk werd ik van de studie zelf. Daar wordt – ik zeg het maar zoals ik het zie – behoorlijk aan de knoppen gedraaid om tot de blijkbaar gewenste uitkomst te komen. Ok, geheel belangeloos ben ik ook niet, de variant Benraad is gemaakt door transformatieteampartner Jean Baptiste Benraad. Dus oordeel vooral zelf.

De meeste meetinstrumenten tellen eerst milieubelastingen van ingrepen op. Dus als je varianten vergelijkt – zoals in deze studie met GreenCalc+, prima rekending – dan definieer je eerst de varianten en bepaalt welke bouw- en daarmee milieu-ingrepen nodig zijn. Noem het stap 1. DHV betrekt een transformatievariant gemaakt door de SSH, variant Benraad van het transformatieteam en heeft een grof bepaalde nieuwbouwvariant opgesteld waarin het gebouw gesloopt wordt en de plot opnieuw bebouwd met hetzelfde volume.

Vervolgens worden – stap 2 – al die ingrepen en milieu-effecten bij elkaar opgeteld. Daarvoor moet je factoren onderling gaan wegen. Aantasting biodiversiteit in Zuid-Amerika als gevolg van materiaalgebruik tegenover CO2-uitstoot tijdens de gebruiksduur, bijvoorbeeld. Die waardering is discutabel, maar die discussie wordt worldwide gevoerd onder wetenschappers, daar kunnen wij gewone adviseurs niet veel aan veranderen. Het resultaat van stap 1 en stap 2 levert een cijfer op dat je zou kunnen betitelen als de absolute milieubelasting van elke variant. Ik noem dat de ‘teller’.

Die uitkomst is behoorlijk hard, de kennis die wetenschappers in de afgelopen jaren verzameld hebben over milieu-effecten per bouwingreep, is groot. Die vergelijking is ook eerlijk: je gaat immers geen overbodige dingen doen, toch? Zeker niet in de huidige tijd. En? Welke variant scoorde de laagste absolute milieubelasting in de DHV-studie? Onze transformatievariant! Maar liefst 20% milieuvriendelijker dan de nieuwbouw. Klik hier voor de samenvattende tabel in zogenaamde milieukosten, of kijk blz 2 van bijlage 2 er op na.

Methodisch kun je het goed bij stap 2 laten. Je vergelijkt dan de absolute milieubelasting van varianten. Het zijn weliswaar appels en peren, maar je weet wel met grote mate van nauwkeurigheid welk soort fruit het minst milieubelastend is. Maar ja. Er is altijd wel iemand die tijdens zo’n exercitie bedenkt dat de ene fruitsoort meer vitaminen bevat, en dat je dus de milieubelasting ook per vitamine kunt uitrekenen. Of dat die grote auto meer mensen per keer kan vervoeren, en dus leidt tot minder uitstoot per km per persoon. Je introduceert dus een andere ‘noemer’ en voila, die grote auto wordt ineens milieuvriendelijker.

Zo ook hier. De vergelijking die DHV maakt, wordt zogenaamd eerlijker door de milieubelasting te delen door het totaal aantal vierkante meters. En die ‘noemer’ is nou net waar nieuwbouw lekker op scoort. Hetzelfde bouwvolume wordt ingevuld met lagere woningen en net iets efficiëntere indeling waardoor er 100+ woningen meer in kunnen.  Zijn dit dan allebei appels? Ik zou zeggen: dat zijn dan zeer betaalbare transformatie-appels met hoge plafonds in een flexibel casco waar je overmaat en restruimte hebt [je kunt nog eens een cafe beginnen op de b.g. of ergens in het gebouw een bedrijfje beginnen]. Die vergelijk je met zeker drie x zo dure nieuwbouwappels in schoenendozen van 2,60 m. Lekker efficiënt gemaakt, lees monofunctioneel. DHV heeft er een heuse expertsessie voor georganiseerd. Hoe die tot de conclusie komt dat de toekomstwaarde van de nieuwbouwvariant groter is dan dat van een flexibel casco, is me een raadsel. Die moeten Met andere ogen van Bijdendijk nog maar eens lezen; dat is fatsoenlijk empirisch onderzoek dat een aantoonbare relatie laat zien tussen de mate van functiemenging en positieve vastgoedwaarde. Bijdendijk baseerde er zijn solidsconcept op. Tijdens de presentatie werd het zelfs even hilarisch toen de DHV-onderzoeker zei dat ze het nieuwbouwcasco ook flexibel konden maken, hoor.

Kortom, het lijkt wel intelligent, maar het glazenbolwerk van die experts vertroebelen de discussie met discutabele aannames over toekomst- en gebruikswaarde.

In elke zichzelf serieusnemende bedrijfstak, laat een bedrijf een peer review uitvoeren op een levenscyclusanalyse [LCA]. Zeker als je tot de conclusie denkt te komen dat je de winnaar volgens de absolute milieubelasting tot verliezer maakt door aannames over toekomst- en gebruikswaarde. Een peer review is een korte studie door deskundige B die zelf ook even draait aan de knoppen om te laten zien wat de conclusies zouden zijn als je net even andere signalen in je glazen bol meent te zien. DHV en opdrachtgever vonden dat niet nodig. Maar de studie is openbaar, dus het is een kwestie van tijd en er wordt wel een peer review uitgevoerd. Of meerdere. Welke studenten – liefst met goede begeleider – durven het aan? Voorlopig houd ik het erop dat de DHV-studie uit heeft gerekend dat herbestemmen aantoonbaar beter is voor het milieu dan slopen en nieuwbouw.

Werkatelier financiële kant herbestemmen erfgoedconsulenten RCE

Werkatelier financiële kant herbestemmen erfgoedconsulenten RCE

Op 16 mei 2011 organiseerden id&dn | transformatieteam, het Nationaal Programma Herbestemming in samenwerking met Duwo uit Delft een incompany Werkatelier over financiële aspecten van herbestemmen voor een groep van 25 erfgoedconsulenten. We begonnen met een inleiding Hoe rekenen marktpartijen, welke vuistregels hanteren ze, inzicht in het beroemde ‘sigarenkistje’ en gingen vervolgens in discussie over de vragen wat betekent dat voor het handelen en de afwegingen die marktpartijen maken en hoe kun je daar op inspelen? Het Werkatelier legt de nadruk op praktische kennis, dus geen ingewikkelde rekenmodellen [dat is ook niet altijd nodig] maar rekenen aan de hand van concrete projecten uit de praktijk van het transformatieteam, BOEi en studentenhuisvester Duwo.

Een praktische dag met als belangrijkste les dat niet-financieel deskundigen toch grote toegevoegde waarde kunnen leveren in het proces van herontwikkeling als ze bereid zijn zich te verdiepen in de financiële werkelijkheid waarmee marktpartijen dagelijks te maken hebben.

transformatieteam
Uitvoerend: Sander Gelinck

Over id&dn

We geven leegstaande gebouwen nieuwe toekomst met originele concepten, business cases en verbouwplannen. Plannen baseren we op solide business met een gezond verdienmodel. We zijn lid van het landelijk Expertteam Wonen voor wie we regelmatig gemeenten ondersteunen met strategische vragen hoe van leegstand een kans te maken en onwillige eigenaren enthousiast te krijgen. Ook worden we regelmatig gevraagd voor een second opinion of mediatorrol als twee partijen er niet uit komen.

Daarnaast doen we onderzoek en delen we wat we leren. Begin 2015 publiceerden we RekenenOpHerbestemming (NAI010 Uitgevers) samen met Frank Strolenberg met geverifieerde harde financiële gegevens over 26 gerealiseerde herbestemmingen. Unieke nongooglebare informatie aldus de uitgever, misschien dat het boek daarom nog altijd (in 2020) als lesmateriaal wordt gebruikt in de drie belangrijkste opleidingen tot herbestemmer. De kennis uit die projecten zijn ook de basis voor de Leergang RekenenOpHerbestemming die we meer dan vijftien keer (incompany) organiseerden. Het boek is inmiddels ook in het Engels (in bewerking met extra projecten) verschenen zodat we met enige regelmaat ook met buitenlandse herbestemmers kennis mogen uitwisselen.

Op onregelmatige basis (ongeveer een keer per jaar) doen we mee met een prijsvraag. Om te winnen maar vooral om ons stevig te verdiepen (met een deadline) in een maatschappelijke vraagstuk. En omdat het bijzonder prettig samenwerken is met (de vaste kern) Arjan de Nooijer en Ernst Haagsman. In 2015 wonnen we de Wederopbouwprijsvraag met een businessplan voor onderwijs in leegstaande winkels.

id&dn werd opgericht in 2004 door Sander Gelinck. Daarvoor werkte hij bij o.a. de StuurgroepExperimentenVolkshuisvesting , SBR, Werkgroep 2Duizend en Inbo. In 2000 organiseerde hij het allereerste (?) congres over de kantorenleegstand die toen begon op te lopen. In de twee decennia erna adviseerde hij de Tweede Kamer over aanpassing van de bouwregelgeving om deze transformatievriendelijker te maken en over het eerste Plan van aanpak transformatie (2011). In 2010 was hij medeoprichter van het transformatieteam en de herbestemmingacademie. Sinds 2011 is hij lid van het Expertteam Wonen. Medewerkers van id&dn zijn/waren Marja Hofman, Eveline Jansen, Sigrid Jansen, Laurens Buenting en Sander Gelinck.