door sander | mei 31, 2012 | Blog, Projecten, transformatieteam
Op 7 mei jongstleden heropende demissionair minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het oude CBS-kantoor in Heerlen. Het complex werd overgedragen aan de Walas Groep die onder een nieuwe naam voor het gebouw – Carbon6 – vanuit het gebouw nieuwe en innovatieve activiteiten gaat programmeren om nieuwe economische ontwikkelingen te starten. Naast de veel persaandacht trekkende agrarische productie in het gebouw – stads- of verticale landbouw – zal het gebouwencomplex ruimte gaan bieden aan 
andere innovatieve bedrijven rond groene energie-opwekking en andere culturele en creatieve activiteiten. Ook wordt gesproken over recreatieve en restauratieve voorzieningen en studentenhuisvesting. (meer…)
door sander | mei 23, 2012 | Blog, Fascinerend, Fiets, NYC
Begin van dit jaar aangekondigd voor zomer 2012: Citi Bike, een plan om New Yorkers, en toeristen, aan het fietsen te krijgen. Het merendeel van de verplaatsingen in NYC is over korte afstand. 54% van de verplaatsingen zou minder dan 3 km bedragen. Teveel om te lopen, en vaak net te weinig voor een taxi. Maar wel een ideale afstand om even te fietsen. Begin dit jaar werd het plan aangekondigd om 10.000 [door Citibank gesponsorde] fietsen te stallen verspreid over 600 stalpunten in Manhattan en Brooklyn. Te gebruiken door New Yorkers voor de dagelijkse trip van en naar kantoor bijvoorbeeld. Met een jaarabonnement kan 45 minuten een fiets gebruikt worden die daarna in een van de stallingen wordt afgeleverd. Gebruik langer dan 45 minuten wordt additioneel in rekening gebracht. Ook toeristen kunnen gebruik maken van de fietsen. Met dag- en weekkaartjes kan de Big Apple verkend met de fiets.
Naschrijft: 17 augustus 2012 is bekend gemaakt dat het plan is vertraagd. Als startdatum wordt nu maart 2013 aangehouden. Citi bike gaat van start met 7,000 fietsen en 420 stations in Manhattan, Brooklyn and Queens.
Lees hier meer over het Citybikeplan.
door sander | mei 8, 2012 | Actueel, Blog
Het Duitse SEB ImmoInvest heeft het niet gered [lees Spannende dagen op de vastgoedmarkt]. Na twee jaar gesloten deuren voor beleggers die wilden vertrekken, moest het fonds gister haar deuren weer openen. En viel het doek voor dit in 1989 opgerichte en bovengemiddeld presterende beleggingsfonds dat zich in goed Duits ‘Global Player mit lokalem Know-how’ noemt. SEB belegt wereldwijd in kantoorgebouwen op voornamelijk A-locaties, waaronder circa € 700 miljoen in iets meer dan 20 gebouwen in Nederland. Die gebouwen komen nu onder ongunstige condities op de markt.
De afgelopen twee jaar heeft het fonds een deel van haar gebouwen en ontwikkellocaties [o.a. twee nog te ontwikkelen locaties in Rotterdam Alexander] verkocht en geprobeerd zichzelf te herpositioneren met aankopen op binnenstedelijke gebieden als het Berlijnse Potsdamer Platz. In de recente publicatie Argumente und Perspektieven valt te lezen dat ze op die asset een bankenconsortium heeft overtuigd een groter aandeel in de financiering te nemen, waarmee SEB haar liquiditeitenpositie kon verbeteren.
Het heeft niet mogen baten. Ondanks dat ‘Veel beleggers wilden doorgaan, maar enkelen konden niet worden overtuigd’, aldus het persbericht van SEB. Bij heropening bleek er niet voldoende geld in kas om het grote aantal beleggers dat wilde uitstappen die gelegenheid te geven.
De Duitse wetgeving schrijft voor dat het fonds zichzelf moet opheffen. De portefeuille moet binnen vijf jaar worden afgestoten of ‘aufgelöst’ waarbij de opbrengsten worden uitgekeerd aan de deelnemers. SEB belooft haar beleggers halfjaarlijks uit te betalen.
Afbeelding uit: Argumente und Perspektieven Mai 2012
door sander | mei 7, 2012 | Blog, Projecten, transformatieteam, tussentijd
Op 7 mei jongstleden heropende demissionair minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het oude CBS-kantoor in Heerlen. Het complex werd overgedragen aan de Walas Groep die onder een nieuwe naam voor het gebouw – Carbon6 – vanuit het gebouw nieuwe en innovatieve activiteiten gaat programmeren om nieuwe economische ontwikkelingen te starten. Naast de veel persaandacht trekkende agrarische productie in het gebouw – stads- of verticale landbouw – zal het gebouwencomplex ruimte gaan bieden aan andere innovatieve bedrijven rond groene energie-opwekking en andere culturele en creatieve activiteiten. Ook wordt gesproken over recreatieve en restauratieve voorzieningen en studentenhuisvesting.
Voor het ontwikkelen van de stadslandbouw werkt een aantal bedrijven samen onder de naam FarmCity Heerlen. De samenwerking is aangegaan om te komen tot een productielocatie voor verse agrarische producten, zoals groenten, fruit en vis. FarmCity Heerlen is onderdeel van een meeromvattend plan EcoGrow.
Met de aankoop van CBS is Walas ook meteen eigenaar geworden van het ON-gebouw en twee mijnmonumenten. Het huidige gebruik van die twee panden door Belastingdienst en het Mijnmuseum blijft onveranderd. Ook ondernemers die reeds in het CBS-gebouw zijn gevestigd kunnen van hun bedrijfsruimte gebruik blijven maken.
Onorthodox
Het CBS-gebouw was een van tien pilotprojecten in het onderzoek Kantoortransformatie gaat niet vanzelf. In dat onderzoek is door transformatieteam deelgenomen aan een expertsessie over de toekomst van het gebouw georganiseerd door gemeente Heerlen, RVOB en RGD. Lees het rapport en informatie over casus Heerlen hier.
door sander | mei 6, 2012 | Blog, featured, transformatieteam
Het zijn spannende dagen voor de kantorenmarkt en voor vastgoedeigenaren. Twee weken geleden werd de portefeuille van Uni-Invest in zijn geheel verkocht met een korting van 40% op de laatst getaxeerde waarde. Die deal betrof kantoorpanden op voornamelijk B-locaties. Vorige week werd de Orange-portefeuille met daarin o.a. 23 kantoorpanden op vergelijkbare locaties verkocht aan een durfinvesteerder. De komende weken is het ‘erop of eronder’ aldus FD voor een aantal Duitse vastgoedfondsen. Deze fondsen – grote spelers wereldwijd en in Nederland – hebben vooral bezit op A-locaties zoals Schiphol en de Zuid-As. Uni-Invest had een herfinancieringsprobleem, de Duitse fondsen kampen met eigenaren die het schip willen verlaten. Het gaat om zogenaamde ‘open’ fondsen, wat betekent dat beleggers tussentijds kunnen uitstappen, dit in tegenstelling tot Nederlandse vastgoedcv’s en -maatschappen waar dat juist niet mag. Een aantal van deze Duitse fondsen is twee jaar geleden ‘gesloten’, omdat teveel eigenaren na de crisis wilden uitstappen, en de fondsen daarvoor niet voldoende liquide middelen hadden of kon vrijspelen. Volgens de Duitse wet mag het sluiten van een fonds maximaal twee jaar voortduren. Morgen moet het SEB Immolnvest – belegd vermogen wereldwijd € 6,4 miljard, in Nederland € 700 miljoen – weer opengesteld worden, anders wordt de portefeuille geliquideerd. SEB noemt zichzelf een van de klassiekers onder de open vastgoedfondsen: opgericht in mei 1989 heeft het gedurende 20 jaar een bovengemiddeld rendement gerealiseerd. Later deze maand moet ook CS Euroreal – Duits vastgoedfonds van vergelijkbare omvang – haar deuren heropenen.
De Uni-Investdeal in cijfers
De portefeuille van Uni-Invest is in zijn geheel voor iets meer dan € 350 miljoen verkocht. De portefeuille van ruim 200 kantoorpanden is een goede dwarsdoorsnede van de kantorenvoorraad in Nederland. De gebouwen liggen verspreid door het hele land op B-locaties. Het leegstandpercentage bedraagt circa 40%. De verkoop baarde nogal wat opzien omdat de portefeuille verkocht is voor 40% minder dan de laatst getaxeerde waarde. Vergeleken met pre-crisisprijzen is het zelfs een afwaardering van meer dan 70%. Omgerekend in vierkante meters betaalden de nieuwe eigenaren € 325 per m2. Kopers zijn twee Amerikaanse private-equity investeerders die – zo wordt verwacht – de gebouwen agressief in de markt gaan zetten – waarschijnlijk tegen prijzen ver beneden de Nederlandse gemiddelde huurprijs nu.
Uni-Invest en SEB Immolnvest zijn niet de enigen. Het FD schreef vorige week dat de komende jaren voor tientallen miljarden aan bankleningen op Nederlands commercieel vastgoed moet worden geherfinancierd. Jones Lang schat dat Duitse open vastgoedfondsenin totaal € 6 mrd aan Nederlands vastgoed in portefeuille hebben.
