Artikel in Building Business over nieuwe ideeen voor het tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen, nieuwe verdienmodellen. Het aardige is dat het ook werkt in de wijkopbouw zoals Marjolein Dekker van Kus&Sloop bereid was voor de camera te vertellen. Lees het artikel hier.
Vanmiddag naar de feestelijke start van de transformatie van Acta van tandartsenschool naar woonruimte voor 460 studenten en 6.000 m2 werkruimte voor kunstenaars. Tevens bioscoop/congreszaal. Heel bijzonder omdat het een van de weinige tijdelijke woonprojecten is in Nederland. Legaal dan. De studenten ontvangen huurbescherming en eventueel huursubsidie. Hoe dat kan? Onder andere door een beheermodel dat transformatieteam-partner Jean Baptiste Benraad in Rotterdam heeft ontwikkeld. En door zoveel mogelijk van het bestaande gebouw te hergebruiken als dat kan. Ook bijzonder omdat het zo snel kan. Nog geen jaar geleden waren de eerste contacten tussen transformatieteam en Alliantie.
Al met al een leuk feestje voor de mensen zonder wie dit project er niet zou zijn geweest. De Alliantie in de eerste plaats, en namens stadsdeel Nieuw-West wethouder Paulus de Wilt, links op de foto geïnterviewd wordt voordat het gebouw echt geopend wordt, met de mensen die er de komende jaren met plezier gaan wonen [studenten, bestuur]. Wie nieuwsgierig is naar het gebouw vroeger kan hier een oude Klokhuisuitzending [5 januari 2011] bekijken, die is deels in Acta opgenomen. Voor meer informatie over Acta kijk vooral op de website van transformatieteam. Hier het persbericht van stadsdeel.
transformatieteam
Namens transformatieteam werken aan Acta: Laurens Smits van Vaspro, Jean-Baptiste Benraad en Karina Benraad.
Voor het nationaal programma herbestemming werken we aan de Kennisagenda Tijdelijk Gebruik. Vandaag mochten we Jack Hock van Trudo interviewen voor de kerstspecial van Renda. In de loop van 2012 volgt nog een aantal artikelen met de projecten in de hoofdrol. Strijp is het ideale project voor dit eerste artikel over manieren om leegstaande gebouwen een nieuw leven te geven. Trudo zet elk gebouw net weer even anders in en is ongekend creatief door het inzetten van tijdelijk gebruik en aantrekken van smaakmakers en kunstenaars [en soms zoals met Amaro in het Ketelhuis allebei en letterlijk tegelijk]. Zes door Rijk of gemeente aangewezen monumenten en vier niet minder beeldbepalende gebouwen vormen bij elkaar een staalkaart hoe je met tijdelijk gebruik een gebied ontwikkelt en op de kaart zet. En ze blijven schaven aan hun eigen product, het kan altijd beter!
Ook opvallend: het plezier waarmee er gewerkt wordt op Strijp, niet alleen door Trudo maar ook door de gebruikers van haar gebouwen. Is dat Eindhovens, of omdat mensen hier de stad maken waar ze zelf graag willen wonen, werken of allebei? Hoe dan ook: dat kunnen maar heel weinig bouwprojecten zeggen.
Jack vertelde uitgebreid over Strijp, hoe ze vroeger langs de portier moesten – niet gemakkelijk – maar tegenwoordig ondanks de crisis de planning al een aantal keren hebben kunnen versnellen. Over dat ze het vak geleerd hebben in de Lichttoren en Witte Dame en daarom besloten zichzelf voor Strijp op te werpen als kwartiermaker. Simpelweg omdat marktpartijen niet op deze manier kunnen werken, een project realiseren is iets anders dan een stuk stad maken [‘wanneer ben je nou eens klaar?’], maar wel blij zijn met het resultaat.
De mooiste uitspraak van Jack Hock: ‘Eigenlijk managen we de tussentijd’. (meer…)
Vanmiddag gezellig koffie gedronken in HNK – Het Nieuwe Kantoor – van Matthijs Kaak, mede moderator op de Maastrichtse leegstand-Biennale. Met enkele partners heeft Matthijs een leegstaand kantoorgebouw gekocht in Amstel III, de Amsterdams toplocatie – top in percentage leegstand wel te verstaan. De begane grond hebben ze ingericht tot een gezellige woonkamer geworden waar mensen even kunnen hangen bij het koffiezetapparaat, gezamenlijk gelunchd kan worden of een voorbijganger even een verloren uurtje kan werken. Erboven kun je ruimte huren zoals je wilt. Grote, kleine ruimtes, voor korte of langere tijd, u roept maar en ze maken het voor u. Leuk die ouderwetse paneeldeuren, leuk die jaren vijftig bankjes en lampekappen.
Maar nu het belangrijkste: het werkt. Property Upgrade weet huurders het gebouw in te trekken. Terwijl het gebouw jarenlang leeg heeft gestaan. Matthijs vertelde me het geheim: als een makelaar met potentiële huurders een paar gebouwen bezoekt, eindigen ze altijd bij ons. Want bij ons kunnen ze even lekker zitten en is er gratis koffie. Drie keer raden waar die huurders dan willen zitten? Blijft de vraag waarom kunnen de ‘reguliere’ beleggers dat niet bedenken, doen, uitvoeren? Alles weten? Lees www.hetnieuwekantoor.com.
In opdracht van de ministeries van BZK en I&M en in samenwerking met acht grote gemeenten hebben we onderzocht hoe transformatie van leegstaande kantoorgebouwen structureel in gang gezet kan worden. De gemeenten hebben daarvoor tien pilotprojecten voorgedragen die stuk voor stuk ‘moeilijke gevallen’ zijn, projecten waar al menigeen zich op heeft stukgebeten. De vraag aan het transformatieteam was om de gemeenten te ondersteunen om deze projecten in gang te zetten. En dat mocht ‘onorthodox indien nodig’, wat betekende dat we oplossingen mochten bedenken voorbij de huidige wet- en regelgeving.
Per pilotproject hebben we één of meer werkateliers en expertsessies georganiseerd in wisselende samenstellingen afhankelijk van de kansen van het project en de voorgeschiedenis. Vooral succesvol waren de werkateliers waarbij we meerdere gemeentelijke disciplines tegelijkertijd aan tafel hadden. Dat was voor sommige gemeenten al een novum, maar wat ons betreft een van de belangrijkste middelen om planvorming en besluitvorming af te stemmen. Noodzaak voor transformatie!
Regie: meer mogelijk dan bevoegdheden uit wet-en regelgeving
Het onderzoek was voor ministeries en gemeenten van belang om antwoord te krijgen op de vraag hoe gemeenten transformatie kunnen stimuleren en regie kunnen voeren zónder probleemeigenaar te worden. De Werkateliers hebben laten zien dat gemeenten over meer mogelijkheden beschikken dan ze in eerste instantie dachten. Met pro-actief, servicegericht handelen bleek bovendien vaak meer bereikt te kunnen worden dan met de formele bevoegdheden.
Op de agenda van de Tweede Kamer
Het onderzoek heeft een aantal knelpunten in de bestaande praktijk opgespoord waarvoor andere wet- en regelgeving nodig is. Een aantal bekende zoals de integratieheffing en soms dubbele overdrachtbelasting is opnieuw geagendeerd bij de Tweede Kamer. Maar we zijn ook nieuwe op het spoor gekomen: financiële borgstelling voor groepen die willen transformeren bijvoorbeeld, en de spelregels tussen ZBO’s en verantwoordelijke ministeries over investeringsbeslissingen als het bouwen van een nieuw gebouw. Ook de werkverdeling tussen RVOB en andere overheden bij het afstoten van Staatseigendom is naar onze mening een kans voor de toekomst. Met deze aanbevelingen zijn onze twee opdrachtgever-ministeries aan de slag gegaan om in de Tweede Kamer met voorstellen te komen hoe de praktijk te verbeteren.
transformatieteam
Uitvoerend namens transformatieteam: Sander Gelinck en Jean Baptiste Benraad. Achter de schermen werken onze partners mee aan in beeld brengen van mogelijkheden [plattegrondonderzoek!] en uitdokteren oplossingen voor knelpunten.
Opdracht | betrokken partijen
Ministeries van BZK en I&M, gemeenten Amsterdam, Den Haag Eindhoven, Heerlen, Nieuwegein Rotterdam, Utrecht, Zoetermeer en SBR [ondersteuning].
Op 16 mei 2011 organiseerden id&dn | transformatieteam, het Nationaal Programma Herbestemming in samenwerking met Duwo uit Delft een incompany Werkatelier over financiële aspecten van herbestemmen voor een groep van 25 erfgoedconsulenten. We begonnen met een inleiding Hoe rekenen marktpartijen, welke vuistregels hanteren ze, inzicht in het beroemde ‘sigarenkistje’ en gingen vervolgens in discussie over de vragen wat betekent dat voor het handelen en de afwegingen die marktpartijen maken en hoe kun je daar op inspelen? Het Werkatelier legt de nadruk op praktische kennis, dus geen ingewikkelde rekenmodellen [dat is ook niet altijd nodig] maar rekenen aan de hand van concrete projecten uit de praktijk van het transformatieteam, BOEi en studentenhuisvester Duwo.
Een praktische dag met als belangrijkste les dat niet-financieel deskundigen toch grote toegevoegde waarde kunnen leveren in het proces van herontwikkeling als ze bereid zijn zich te verdiepen in de financiële werkelijkheid waarmee marktpartijen dagelijks te maken hebben.
transformatieteam
Uitvoerend: Sander Gelinck