door sander | mei 6, 2012 | Blog, featured, transformatieteam
Het zijn spannende dagen voor de kantorenmarkt en voor vastgoedeigenaren. Twee weken geleden werd de portefeuille van Uni-Invest in zijn geheel verkocht met een korting van 40% op de laatst getaxeerde waarde. Die deal betrof kantoorpanden op voornamelijk B-locaties. Vorige week werd de Orange-portefeuille met daarin o.a. 23 kantoorpanden op vergelijkbare locaties verkocht aan een durfinvesteerder. De komende weken is het ‘erop of eronder’ aldus FD voor een aantal Duitse vastgoedfondsen. Deze fondsen – grote spelers wereldwijd en in Nederland – hebben vooral bezit op A-locaties zoals Schiphol en de Zuid-As. Uni-Invest had een herfinancieringsprobleem, de Duitse fondsen kampen met eigenaren die het schip willen verlaten. Het gaat om zogenaamde ‘open’ fondsen, wat betekent dat beleggers tussentijds kunnen uitstappen, dit in tegenstelling tot Nederlandse vastgoedcv’s en -maatschappen waar dat juist niet mag. Een aantal van deze Duitse fondsen is twee jaar geleden ‘gesloten’, omdat teveel eigenaren na de crisis wilden uitstappen, en de fondsen daarvoor niet voldoende liquide middelen hadden of kon vrijspelen. Volgens de Duitse wet mag het sluiten van een fonds maximaal twee jaar voortduren. Morgen moet het SEB Immolnvest – belegd vermogen wereldwijd € 6,4 miljard, in Nederland € 700 miljoen – weer opengesteld worden, anders wordt de portefeuille geliquideerd. SEB noemt zichzelf een van de klassiekers onder de open vastgoedfondsen: opgericht in mei 1989 heeft het gedurende 20 jaar een bovengemiddeld rendement gerealiseerd. Later deze maand moet ook CS Euroreal – Duits vastgoedfonds van vergelijkbare omvang – haar deuren heropenen.
De Uni-Investdeal in cijfers
De portefeuille van Uni-Invest is in zijn geheel voor iets meer dan € 350 miljoen verkocht. De portefeuille van ruim 200 kantoorpanden is een goede dwarsdoorsnede van de kantorenvoorraad in Nederland. De gebouwen liggen verspreid door het hele land op B-locaties. Het leegstandpercentage bedraagt circa 40%. De verkoop baarde nogal wat opzien omdat de portefeuille verkocht is voor 40% minder dan de laatst getaxeerde waarde. Vergeleken met pre-crisisprijzen is het zelfs een afwaardering van meer dan 70%. Omgerekend in vierkante meters betaalden de nieuwe eigenaren € 325 per m2. Kopers zijn twee Amerikaanse private-equity investeerders die – zo wordt verwacht – de gebouwen agressief in de markt gaan zetten – waarschijnlijk tegen prijzen ver beneden de Nederlandse gemiddelde huurprijs nu.
Uni-Invest en SEB Immolnvest zijn niet de enigen. Het FD schreef vorige week dat de komende jaren voor tientallen miljarden aan bankleningen op Nederlands commercieel vastgoed moet worden geherfinancierd. Jones Lang schat dat Duitse open vastgoedfondsenin totaal € 6 mrd aan Nederlands vastgoed in portefeuille hebben.
door sander | apr 20, 2012 | Blog, tussentijd, VrijMiKa 8/6/12
Vanmiddag Rudy Stroink geïnterviewd over de Atoomclub en nieuwe manieren van herbestemmen. Ter voorbereiding op het VrijdagMiddagKaffee op 8 juni waar hij op ons verzoek scherpe ondervrager van een aantal cases wil zijn. En voor het afsluitende artikel in Renda. Al na anderhalve minuut was hij klaar met zijn analyse: ‘Hartstikke knap die projecten en goed dat ze door architecten worden geinitieerd. Dat is de toekomst. Maar de uitkomst is nu nog toeval. En ze geloven nog in de goedheid van mensen’ en besloot dat we er eens goed voor gingen zitten. ‘We moeten ze helpen. We gaan een cursus ontwikkelen. Herbestemmen voor beginners’ om vervolgens 2 uur lang in turbotempo te vertellen over de Atoomclub, de spelregels die de Nieuwe Realiteit voorschrijft en over de manier zoals TCN projecten ontwikkelt. Het wordt een cursus in meerdere delen.
door sander | apr 18, 2012 | Blog, featured, Fotogalerij
Vandaag projectbezoek van een plaatje, deze herbestemming: monumentale Amsterdamse school verbouwd tot zorgcluster door gebruikers en Aa Architecten die veel ervaring hebben met herbestemmen in Gouda.
door sander | apr 16, 2012 | Blog, Fascinerend
S=RO van maart 2012 is een themanummer over de fiets en ruimtelijke consequenties. ‘Je neemt hier gewoon de fiets. Iedereen fietst. Je zou niet weten hoe het anders moet.’ Fietsen is zo vanzelfsprekend in Nederland, dat we ons nauwelijks meer bewust zijn van de gevolgen die het heeft op ons land, onze cultuur en onze steden. De voordelen van fietsen zijn onmiskenbaar, maar langzaam worden ook de nadelen van de groei zichtbaar: de steden raken letterlijk verstopt met fietsen. Zoals de auto in de jaren zestig en zeventig de fietser verdreef, zo dreigt de fietser nu de voetganger te verdrijven. De fiets is voor onze steden zegen en vloek tegelijk: hoe versterken we de succesvolle kanten en hoe lossen we de problemen op?
Het maartnummer bevat tien artikelen over het thema fiets en is hier te bestellen. Het artikel ‘De fiets als maat voor de stedenbouw’ is hier te downloaden.
door sander | apr 10, 2012 | Blog, duurzaam, transformatieteam
Denk niet dat sociale media vluchtig zijn. Het digitale geheugen is onuitputtelijk. Vanmiddag te gast in GAK Amsterdam voor 25 professionals verteld hoe wij quick scans uitvoeren. Altijd goede plattegronden maken, maar daar gaat het nu niet om. Een van de vragen was of duurzaamheid een rol gaat spelen in haalbaarheidstudies [ja, met mate] en of ik nog steeds vond dat herbestemmen duurzamer is dan slopen en nieuwbouw. Ook hij – Andre Verschoor – had zich vorig jaar gemengd in de DHV-discussie [u weet wel, deze]. Het werd nog even spannend omdat er ook iemand van DHV [Pieter Goverse] in de zaal bleek te zitten.
Goede discussie erna en we waren het verrassend snel eens: casco’s op pootjes van 3,5 meter hebben een grotere toekomstwaarde dan gestapelde schoenendozen van 2,60 m. Ter overtuiging nog even hard tegen het wandje van de modelwoning gestompt [gelukkig: gips, licht en demontabel dus] om te laten zien dat een beetje ‘mannetje’ van een verliefd stelletje binnen een half uurtje twee studios kan samengevoegen [liefde overwint alles].
Tijdens de borrel met Andre en Pieter nagepraat over duurzame meetmethoden. Al jaren verbaas ik me over methoden die punten geven als het management zichzelf groen vindt. Levert soms meer punten op dan een doordacht nieuw concept voor een bestaand gebouw. Wist u bijvoorbeeld dat de Groenfinanciering tot twee jaar geleden hergebruik van het casco überhaupt niet meetelde? Pieter [DHV] maakte er de kwisvraag van de dag van: hoeveel % van de totale jaaromzet geeft een organisatie als DHV uit aan mobiliteit? Leaseauto’s voor de secretaresses, strippenkaarten voor de adviseurs [kan ook andersom zijn, het was gezellig]. Ik zat 18% naast het goede antwoord.
Maar on topic: met deze blog moet ik er rekening mee houden dat mijn dochter me over een jaar of wat stom vindt omdat ik op heur tiende verjaardag zo nodig moest werken. Sorry schat. En gefeliciteerd!
door sander | apr 10, 2012 | Blog, duurzaam, featured, transformatieteam
Leuke middag in het GAK-kantoor Amsterdam dat nu verbouwd wordt voor starters en studenten. Georganiseerd door voormalig collega’s van SBR voor het Nationaal renovatieplatform. De ontwikkelaar van het gebouw, Sjaak van Berkel van AM op de foto hiernaast, leidde ons rond en lichtte toe hoe AM en Stadgenoot dit varkentje wassen. Het zal geen winstpakker zijn, dit project van voor Bouwbesluit 2012 – bijna alles moest aan nieuwbouweisen voldoen – met als gevolg maar liefst twee nieuwe gevels: de oude, monumentale wordt vervangen en wordt geluidsscherm, erachter een nieuwe die de thermische prestaties levert. Maar ook stadsverwarming en wko. De verkoop loopt gelukkig goed.
Kwisvraag van de dag ging over duurzaamheid en rekenmethoden. Er zijn methoden waar je punten krijgt als de directie groene stropdassen draagt en als ze hun medewerkers een OV-fietsabonnement geven [ook handig voor als het regent]. Een deelnemer van DHV vroeg me tijdens de borrel hoeveel % van de omzet een organisatie als DHV uitgeeft aan mobiliteit. Leaseauto’s voor de secretaresses, strippenkaarten voor de adviseurs [kan ook andersom zijn, het was gezellig]. Want er zijn rekenmodellen die je als organisatie enorm belonen als je alle leasebakken vervangt door Priussen. Tipje van de sluier: ik zat 18% naast het goede antwoord.
transformatieteam
Sander Gelinck 10 april 2012 quickscanonderzoek studiemiddag Nationaal renovatieplatform.
Op 31 mei aanstaande verzorgt Jean Baptiste Benraad een studiemiddag Financien en fiscaliteit voor het Nationaal renovatieplatform. Aanmelden kan hier.
