Concrete transformatieplannen voor tien lastige cases

Concrete transformatieplannen voor tien lastige cases

In opdracht van de ministeries van BZK en I&M en in samenwerking met acht grote gemeenten hebben we onderzocht hoe transformatie van leegstaande kantoorgebouwen structureel in gang gezet kan worden. De gemeenten hebben daarvoor tien pilotprojecten voorgedragen die stuk voor stuk ‘moeilijke gevallen’ zijn, projecten waar al menigeen zich op heeft stukgebeten. De vraag aan het transformatieteam was om de gemeenten te ondersteunen om deze projecten in gang te zetten. En dat mocht ‘onorthodox indien nodig’, wat betekende dat we oplossingen mochten bedenken voorbij de huidige wet- en regelgeving.

Per pilotproject hebben we één of meer werkateliers en expertsessies georganiseerd in wisselende samenstellingen afhankelijk van de kansen van het project en de voorgeschiedenis. Vooral succesvol waren de werkateliers waarbij we meerdere gemeentelijke disciplines tegelijkertijd aan tafel hadden. Dat was voor sommige gemeenten al een novum, maar wat ons betreft een van de belangrijkste middelen om planvorming en besluitvorming af te stemmen. Noodzaak voor transformatie!

Regie: meer mogelijk dan bevoegdheden uit wet-en regelgeving
Het onderzoek was voor ministeries en gemeenten van belang om antwoord te krijgen op de vraag hoe gemeenten transformatie kunnen stimuleren en regie kunnen voeren zónder probleemeigenaar te worden. De Werkateliers hebben laten zien dat gemeenten over meer mogelijkheden beschikken dan ze in eerste instantie dachten. Met pro-actief, servicegericht handelen bleek bovendien vaak meer bereikt te kunnen worden dan met de formele bevoegdheden.

Op de agenda van de Tweede Kamer
Het onderzoek heeft een aantal knelpunten in de bestaande praktijk opgespoord waarvoor andere wet- en regelgeving nodig is. Een aantal bekende zoals de integratieheffing en soms dubbele overdrachtbelasting is opnieuw geagendeerd bij de Tweede Kamer. Maar we zijn ook nieuwe op het spoor gekomen: financiële borgstelling voor groepen die willen transformeren bijvoorbeeld, en de spelregels tussen ZBO’s en verantwoordelijke ministeries over investeringsbeslissingen als het bouwen van een nieuw gebouw. Ook de werkverdeling tussen RVOB en andere overheden bij het afstoten van Staatseigendom is naar onze mening een kans voor de toekomst. Met deze aanbevelingen zijn onze twee opdrachtgever-ministeries aan de slag gegaan om in de Tweede Kamer met voorstellen te komen hoe de praktijk te verbeteren.

transformatieteam
Uitvoerend namens transformatieteam: Sander Gelinck en Jean Baptiste Benraad. Achter de schermen werken onze partners mee aan in beeld brengen van mogelijkheden [plattegrondonderzoek!] en uitdokteren oplossingen voor knelpunten.

Opdracht | betrokken partijen
Ministeries van BZK en I&M, gemeenten Amsterdam, Den Haag Eindhoven, Heerlen, Nieuwegein Rotterdam, Utrecht, Zoetermeer en SBR [ondersteuning].

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Vandaag bood minister Donner het rapport Transformatie gaat niet vanzelf aan de Tweede Kamer aan. Het rapport beschrijft de ervaringen van acht gemeenten die in tien pilotprojecten het transformatieproces willen starten. Een leerzaam kijkje in de keuken dat gemeenten en ons – Jean Baptiste en ondergetekende – geleerd heeft dat er heel veel meer mogelijk is als gemeenten ook andere middelen inzetten dan de formele tools die wet- en regelgeving bieden. Lees in de aanbiedingsbrief de conclusies die minister Donner trekt uit het onderzoek, de acties die hij voorstelt en download de rapportage hier.

transformatieteam
Uitvoerenden Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad met hulp van al onze partners [dank!]

Discussie over inzet regelgeving

Discussie over inzet regelgeving

In samenwerking met de Kantorenloods van Amsterdam hebben we voor de Amsterdamse pilot van het Onorthodox-onderzoek [meer over Onoerthodox hier] een discussie voorbereid over de grenzen van regelgeving die bij transformatie van toepassing zijn. Daartoe is een verbouwplan opgesteld voor een kantoorgebouw aan de A10-ring van Amsterdam.

Op basis van dat plan zijn twee kwaliteitsprofielen opgesteld die geven antwoord op de vragen: welke onderdelen van het verbouwplan voldoen aan nieuwbouweisen of kunnen daar makkelijk aan voldoen [profiel 1.]. Het antwoord: op > 70% van alle kwaliteitsitems kan aan nieuwbouwkwaliteit worden voldaan. Profiel 2 geeft antwoord op de vraag hoe groot de ruimte wordt die Bouwbesluit 2012 gaat bieden als verbouw primair getoetst gaat worden aan het rechtens verkregen niveau. Antwoord: die winst is groot.

In de expertsessie is met deskundigen van toetsende instanties van gemeente Amsterdam en diverse aanwezige gebouweigenaren verkend hoe transformatie van leegstaande gebouwen feitelijk getoetst wordt en hoe de mogelijkheden in wet- en regelgeving optimaal kunnen worden ingezet om transformatie te stimuleren.

transformatieteam
Uitvoerenden: Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad en Karina Benraad. Op de foto Johan van de Graaf van bureau Nieman die we gevraagd hebben om als expert nieuwe Bouwbesluit en brandveiligheid deel te nemen aan twee expertmeetings in het Onorthodox-onderzoek.

Wat doen we in de tussentijd?

Wat doen we in de tussentijd?

Leegstaande gebouwen worden steeds vaker tijdelijk in gebruik genomen. Soms voor de ‘tussentijd’, in afwachting van betere tijden of definitieve plannen, en soms met het doel om vanuit het bestaande gebouw nieuwe initiatieven te ontplooien en verdienmodellen te vinden. Samen met het Nationaal Programma Herbestemming gaan we op zoeken naar nieuwe verdienmodellen, knelpunten in regelgeving, kennis die nodig is maar nog niemand heeft en handige tips voor mensen die het ook overwegen. We gaan eerst ons licht opsteken bij de initiatiefnemers van de vele tientallen tijdelijke projecten. Voor de zomer hopen we u te informeren wat we gevonden hebben. Ideeen en suggesties voor projecten waar we ons licht kunnen opsteken welkom via de placemate die we voor het congres vandaag maakten.

TransformatieWijzer

TransformatieWijzer

Let op: sinds 1 april 2012 out-of-print
Gestart in 2008 naar aanleiding van Kamervragen als een praktijkonderzoek naar knelpunten in wet- en regelgeving die transformatie van leegstaande kantoren belemmeren. Het rapport met conclusies is in 2008 aangeboden door de minister aangeboden aan de Tweede Kamer en is mede aanleiding voor wijziging van het Bouwbesluit in 2012. Download hier de brief van de minister aan de Tweede Kamer van april 2008.

De TransformatieWijzer is ontwikkeld als praktisch instrument dat de spelregels in het Bouwbesluit toelicht in een aantal overzichtelijke schema’s en ontwerpoplossingen, gelijkwaardigheidverklaringen en gemotiveerd verleende ontheffingen beschrijft voor veelvoorkomende knelpunten. Het instrument bevat een aantal handige checklists en rekentools. De TransformatieWijzer is in 2009 uitgegeven door SBR.

Status: niet meer in print sinds Bouwbesluit 2012.

Opdracht
SBR en ministerie VROM