door sander | apr 30, 2013 | Actueel, Blog, featured, Producten
BLOG | Renda-onlineforum | 26 maart 2013
Afgelopen week was ik uitgenodigd voor de boekpresentatie van ‘Een toekomst voor watertorens’, de nieuwste uit de RCE-reeks die elke herbestemmer in zijn (digitale) boekenkast heeft (toch?). De presentatie was toepasselijk georganiseerd in de Bossche watertoren ‘in transformatie’ van BOEi. Een overvolle zaal, alleen verwarmd door de aanwezigen en een beamertje, zorgde ervoor dat de sprekers niet te veel tijd namen.
Daardoor kon iedereen drie kwartier na het openingswoord aan de borrel, het gebouw bekijken, mooie foto’s maken en het nieuwste boekje oppikken. Tijdens de prima inleidingen bekroop me het gevoel dat ik ook vaak heb als ik de ‘Een toekomst voor-boekjes’ lees. Kennis over het verleden is er in overvloed, maar wie weet wat de toekomst kan brengen? Die nieuwe functie die het voortbestaan en onderhoud van het monument weer voor een aantal decennia gaat dragen?
Tijdens deze presentatie duurde het 25 minuten voordat ik wist wat het programma van de Bossche toren gaat worden. Leuk om te weten dat de oudste nog bestaande toren in Nederland de fonteinen van Koning Willem III voedde, maar anno 2013 zou ik vooral willen weten welke nieuwe gebruiker er voor het gebouw gevonden is, en hoe deze gevonden is. En waarom heeft die gebruiker gekozen voor dit gebouw, terwijl er zo veel andere zijn? De publicaties zijn eigenlijk wat aandelenbeleggers een technische analyse noemen: het bestuderen van historische koersontwikkelingen, omzetten en prijzen.
Interessant aan deze slimme neefjes van de fundamenteel analisten is dat ze in staat zijn om – echt heel knap – op basis van economische en psychologische wetmatigheden, de richting van (en zelfs barrières in) de aandelenkoersen kunnen voorspellen. Hoe doen ze dat? En zijn er ook in herbestemmen wetmatigheden? Ik denk het wel: vroeger kon elke ontwikkelaar je vertellen dat renovatie van een kantoorgebouw betekende dat het volume anderhalf tot twee keer moest toenemen. Die kunnen we archiveren.
Een andere noemde Clemens Veraa van BOEi tijdens de presentatie. Namelijk dat nieuwe functies die niet veel anders zijn dan de oorspronkelijke functie, het meest kansrijk zijn. Zoals de locloods in Rozendaal, inmiddels wederom in gebruik als locloods. Een derde zou kunnen zijn dat er voldoende verschil tussen markten moet zijn om het potentieel te benutten. Zo kon een van de eerste getransformeerde kantoorpanden zonder subsidie worden uitgevoerd omdat de kantorenmarkt dipte in een regio met enorm krappe woningmarkt. En een vierde kreeg ik ooit van Gijs Verweij, destijds nog CEO van Wereldhave. Toen ik hem vroeg waarop je moet letten, zei hij: “Kijk wie verantwoordelijk is voor het beleggingsresultaat. Zit die persoon net twee jaar en moet hij nog twintig jaar tot zijn pensioen, zoek dan maar een ander gebouw om te transformeren. Die gaat niet afwaarderen.” Hoewel, de laatste is misschien geen technische analyse meer, maar het domein van fundamentele analyse. De fundi’s willen alles weten van het bedrijf nu, hun concurrenten, de bedrijfstak en de economie, maar kijken ook naar wie de tent runt. Hebben wij herbestemmers daar eigenlijk wel genoeg kennis van?
Sander Gelinck
Eigenaar van id&dn en partner van het TransformatieTeam
door sander | jun 29, 2012 | Blog, Producten, tussentijd
Op 2 juli verzorg ik een workshop Innovatief programmeren tijdens de Contactdag voor initiatiefnemers van herbestemmingen, georganiseerd door het Nationaal Programma Herbestemming [NPH]. Ter voorbereiding daarop een overzicht van recente artikelen over projecten die anders, veelal op tijdelijke basis worden ontwikkeld gepubliceerd door Renda Magazine. De lessen in de artikelen worden opgetekend aan de hand van inspirerende projecten.
Innovatief herbestemmen Strijp S
In het decembernummer van RendaMagazine verscheen dit artikel over Strijp S en de manier waarop Trudo elk gebouw net even anders – vaak op basis van tijdelijk gebruik – inzet om Strijp S op de mental map te zetten en een nieuw soort stad te laten ontstaan. Lees maar over het hoe en waarom van evenementen (laten) organiseren voor honderdduizenden bezoekers uit de hele wereld, over gebouwen laten gebruiken door creatieve bedrijven en daarbij in de samenstelling per verdieping, per vleugel te sturen in de samenstelling. Nieuw en creatief met (iets) meer gevestigd om ideeën sneller op de markt te krijgen, en met precies de goede dosis dwarsdenken. Over stad laten ontstaan en de rol van smaakmakers als Amaro daarin.
Nieuwe economie ontwikkelen: Hakagebouw en Garage Notweg
Jane Jacobs schreef het al: oude ideeën zoeken nieuwe gebouwen, nieuwe ideeën hebben soms oude gebouwen nodig. In Renda-Magazine van februari een artikel over manieren om nieuwe economie te ontwikkelen vanuit leegstaande gebouwen. Dat bleek de overeenkomst tussen het Rotterdamse Hakagebouw en de Amsterdamse Notweggarage. Er zijn natuurlijk nog veel meer overeenkomsten en verschillen tussen deze twee initiatieven, maar daarvoor moet je gewoon het artikel lezen.
Waardecreatie en herbestemmen: Blokhuispoort en Tolhuistuin
Artikel drie gaat over ‘Waardecreatie door tijdelijk gebruik‘ en heeft Blokhuispoort en Tolhuistuin als projecten. Het artikel gaat in op de vraag of tijdelijke activiteiten en gevonden verdienmodellen investeringen in onderhoud en verbetering van het gebouw mogelijk maken. Waardecreatie dus. Dat blijkt in de praktijk nog niet zo eenvoudig.
Herbestemmen opgave van de toekomst: Schieblock en Atoomclub
Voorafgaand aan het VrijdagMiddagKaffee 8/6/12 interviewden we Elma van Boxel en Kristian Koreman van Zus over Schieblock, Rudy Stroink van TCN over concept en financieringmodel achter de Atoomclub en Friso de Zeeuw (Bouwfonds en TUD) over de oogst van de eerder beschreven projecten. Is het een niche of ‘zien we hier de toekomst?’. Het interview is verschenen in het recente meinummer van Renda. Het roept de vraag op hoe we Van toevalstreffers naar nieuwe markt komen, het thema van het VrijdagMiddagKaffee.
Bouwbesluit 2012
Ter afsluiting van de reeks over projecten die op een andere, creatieve basis zijn herbestemd een artikel over de kansen die ontstaan door Bouwbesluit 2012.
door sander | jun 9, 2012 | Blog, featured, Producten, transformatieteam, tussentijd
Op 8 juni 2012 organiseerde id&dn | transformatieteam een discussiemiddag over nieuwe manieren van herbestemmen.
De vastgoedwereld is in razend tempo aan het veranderen. Terwijl traditionele ontwikkelaars zoeken naar nieuwe markten, lukt het de initiatiefnemers van creatieve, vaak tijdelijke projecten soms wel om gebouwen vol te krijgen. In de discussie stond de vraag centraal: zijn het toevalstreffers of echt nieuwe ontwikkelmodellen? Zijn de tijdelijke projecten ook toekomstbestendig? En wordt er ook geld verdiend?
Projecten&sprekers
- Schieblock, Rotterdam – Elma van Boxel en Kristian Koreman – ZUS Architects
- Hakagebouw, Rotterdam – Ben ten Hove – Urban Breezz
- Acta, Amsterdam – Jos Buskermolen de Alliantie
- de Atoomclub en interviewer – Rudy Stroink – TCN
- interviewer Agnes Franzen – hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu en TUD
- moderator Frank Strolenberg – Nationaal Programma Herbestemming
Vragen stellen
Vanmiddag gaan we vragen stellen, opende Frank Strolenberg het VrijdagMiddagKaffee over nieuwe manieren van ontwikkelen op 8 juni 2012: ‘Eerder deze week was de Provada, ‘de hoogmis van het vastgoed’, zoals de Volkskrant het deze week verwoordde. Wat me opviel is dat men daar pretendeert de antwoorden op de crisis al te hebben. Vraaggestuurd werken, nieuwe verdienmodellen, slim financieren, dat waren de buzzwoorden. Maar ik weet het zo net nog niet. Om met Louis van Gaal te spreken ‘ben ik nou zo slim of zijn jullie zo dom?’. Want op elke stand toch ook nog heel veel plaatjes van gebouwen. Stenen. Terwijl we er bij het Nationaal Programma Herbestemming, daar ben ik van, steeds meer van onvertuigd raken dat het om de mensen gaat. In dit VrijdagMiddagKaffee pretenderen we niet dat we de antwoorden al hebben. We bespreken drie projecten die de toekomst als het ware aan het uitvinden zijn. Door te doen hebben ze misschien al delen van antwoorden, maar interessant is dat ze elke dag nieuwe vragen voor hun kiezen krijgen. Vandaag gaan we dus vooral vragen stellen. Want zoals Jostein Gaarder, bekend van De wereld van Sofie het stelde: alleen een vraag kan je verder helpen. een antwoord is altijd een stukje van de weg die achter je ligt. Daarom hebben we niet een, maar twee superinterviewers om zeker te weten dat de goede vragen ook gesteld worden: Agnes Franzen, hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu [op de foto links] en Rudy Stroink’.
Elma van Boxel en Kristian Koreman van ZUS
‘Wij werken sinds 2001 in dit gebouw, het Schieblock. Zolang wij hier zitten, zien we plannen gepresenteerd worden voor dit gebied met enorme aantallen vierkante meters nieuwe kantoren. In de tussentijd zaten wij er middenin en zagen een heel andere realiteit. Veel leegstand, een stad die zichzelf verwaarloost, schietpartijen, drugsoverlast. Veel mensen vroegen zich af: hoe is het mogelijk dat zo’n gebouw leegstaat. Ons idee was om op tijdelijke basis ruimtes te gaan verhuren, op een manier dat het niet de bouwplannen van de eigenaar in de weg staat, en we zijn gewoon op zoek gegaan naar waar is de vraag. In de stad hingen we flyers op, hier op de hoek organiseerden we spacedates. Nog voor we zelfs maar mochten beginnen van de eigenaar en de gemeente, hadden we 70% van de ruimte op papier verhuurd. Toen zijn we Schieblock gaan ontwikkelen: het gebouw was nogal verwaarloosd, daar moest veel aan opgeknapt en vernieuwd. De kantoorruimte heeft een lagere vierkante meterprijs dan alle gebouwen om ons heen. Maar weer wel een hogere prijs dan veel broedplaatsen. Overigens gaat het niet alleen om hoe je klanten ‘vindt’. Vinden gaat nog wel. Je moet ze ook nog binnenkrijgen. Wij voeren gemiddeld zeven gesprekken met mensen die geinteresseerd zijn. Als ze ja zeggen kunnen ze er binnen een paar dagen in. We lopen door het gebouw en dan zeggen we: hoeveel meter wil je? Dat plakken we af op de grond, een paar dagen later staan de wanden er en kunnen ze beginnen’.
Jos Buskermolen
‘Acta is in 2008 gekocht door de Alliantie. Het ligt eigenlijk heel centraal tussen twee stadswijken. De Staalmanpleinbuurt in Amsterdam, waar de Alliantie een paar honderd sociale huurwoningen heeft. Een wijk met overwegend lage inkomens en een aantal Vogelaarproblemen die we allemaal kennen. Aan de andere kant ligt Nieuw Sloten. Een wijk uit de jaren negentig. Suburbaan met bijna allemaal koopwoningen, een overwegend blanke gemeenschap, goed opgeleid, hoge inkomens. In de Staalmanpleinbuurt zijn we nu bezig met een grootschalige sloopnieuwbouw en renovatieplan van de bestaande woningen. Over die plannen is lang gesproken en overeenstemming met bewoners, buurt en gemeente. Die afspraken willen we nakomen. Maar we zagen ook dat tegelijkertijd Acta herontwikkelen gewoon te veel zou zijn voor de markt. Dus wat dan wel? Januari 2011 zijn we gaan nadenken over een tijdelijke invulling. Eerst voor drie of vijf jaar, maar uiteindelijk zijn we samen met het transformatieteam gaan onderzoeken, of het haalbaar is om in het gebouw studenten, kunstenaars en broedplaatsen te realiseren voor tien jaar. Dat plan werd meteen erg sympathiek gevonden, en kon bovendien in sneltreinvaart worden gerealiseerd. Maart 2011 is het hele directieteam van De Alliantie gaan kijken naar een ander tijdelijk project in Utrecht, en daar viel direct het muntje. Vervolgens zijn we een verbouwplan gaan maken, bouwergunning aangevraagd en gestart met verbouwen. Acta laat zien dat het soms snel kan. Iets meer dan een jaar na het eerste contact zijn de eerste 65 studenten in het gebouw getrokken. In september zijn alle kamers klaar en wonen er 460 studenten die daar niet alleen met plezier gaan wonen, maar ook films kunnen kijken in de collegezaal en evenementen voor de buurt mogen organiseren. De eerste kunstenaars trekken er voor de bouwvak in en dan wonen en werken er 500 mensen die gaan bijdragen aan een nieuw imago voor Nieuw-West. Want mensen die zeggen dat het een slechte locatie is, die wonen vaak zelf binnen de grachtengordel. Hier wonen straks 460 studenten van buiten Amsterdam. Die zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’.
Ben ten Hove
Kwartiermaker van het Haka-gebouw op basis van een innovatief concept voor gebouwontwikkeling, geinterviewd door Rudy Stroink: ‘bovenin de Marconitorens, zeg maar directie OBR en dS+V, vonden ze het prachtig wat wij deden in Haka, maar hoe lager ik kwam in het gebouw hoe lastiger het werd. Wij willen snel en niet wachten op een vergunning. Lastig was dat het gebouw tegelijk met het opbouwen van de community – een Livinglab voor bedrijven actief op gebied van duurzame water en energietechnologie – ook verbouwd werd. Het gebouw zit eigenlijk nog compleet in die technische reconstructie. Officieel is het gebouw zelfs nooit open gegaan, op de begane grond werd min of meer gedoogd dat ik startte met een halve verdieping. Mensen die vergunningen moeten afgeven – wat lager in de Marconitorens, zeg maar – worden daar zenuwachtig van.
Inmiddels is duidelijk dat Vestia geen middelen meer heeft om het gebouw verder te verbouwen dus dat maakt het lastig om het concept door te zetten. Het is een groot gebouw met vijf lagen, er zit geen lift in en waarschijnlijk wordt het nu zo snel mogelijk verkocht. Dat staat haaks op het langzame groeimodel dat wij nastreven. Op de top van de community-building konden wij 3.500 m2 verhuren aan bedrijven die graag naar het Livinglab wilden, maar helaas kon ik die niet honoreren. Op de begane grond, die eigenlijk ingericht is voor horeca zijn we maar gestart met twaalf bedrijven. Een aantal principes zijn belangrijk in dit model. Dat zijn omzetafhankelijke huren, kortlopende contracten, elkaar zien, ontmoeten en elkaars business professioneel versterken. Dat doe je ook door evenementen eromheen te organiseren en vooral door gezamenlijk te eten. Dat zit bij de huurprijs inbegrepen. Als je ziet wat zelfs twaalf kleine bedrijven dan al voor elkaar krijgen, welke pitches ze met elkaar doen en hoe ze elkaar kunnen versterken, dat is best uniek. De nieuwe situatie is natuurlijk niet goed voor de community. Een aantal huurders is vertrokken, en wij zullen ons een tijdje niet meer met het gebouw bezighouden. Het gebouw zelf gaat even een lastige periode tegemoet, maar zal zeker blijven bestaan – het is een Rijksmonument – dus ik weet zeker dat het gebouw wel goed terechtkomt’.
Vijf strategieëen voor MakingCity
Agnes Franzen: ‘kun je de aanpak in Schieblock kopiëren op een andere plek?’ Elma van Boxel en Kristian Koreman antwoordden: ‘Nee, de activiteiten op deze Test Sites komen voort uit de plek, uit de context en omdat de beleidsdocumenten daarom vragen. Veel daarvan zijn overigens wel weer zo generiek dat je ze in meer steden kunt toepassen. Maar terwijl we onszelf uit het eigen moeras omhoogtrokken, hebben we wel gereflecteerd op de vraag wat zijn we nou eigenlijk aan het doen? Daar hebben we vijf strategieën uit gedestilleerd die wél generiek zijn: dat zijn routing, een plek maken, transformatie, verdichting en lokale economie. Die hebben we uitgeschreven als een soort MakingCity voor dummies of opensource-benadering voor stedenbouw’.
Napraten
Na de discussie werd flink nagepraat. Misschien over deze rake typering van de toekomstige jaren uit het slotwoord van Rudy Stroink: ‘We gaan nu pas echt beginnen met herbestemmen. Mensen denken wel eens dat het een uit de hand gelopen hobby van mij is, maar herbestemmen is echt bittere noodzaak. We zijn enorm doorgeschoten in de productie van gebouwen. Er is heel veel over, en die gebouwen zijn echt niet zomaar weg. Er gaat nu een ratrace beginnen tussen de gebouwen die nog een toekomst hebben en de gebouwen die onherroepelijk afgebroken gaan worden. Het is als de Nike-reclame waar twee mannen de Serengeti inlopen, een leeuw tegenkomen en dan gaat een van de twee zijn Nikes aandoen. Zegt die ene man: waarom doe je dat, je kunt toch niet harder lopen dan die leeuw. Waarop die ander zegt: Nee, maar wel harder dan jou’.
Plaats
De Dépendance Schieblock aan de Schiekade 201, Rotterdam van 17.00 uur tot 19.00 uur.
Organisatie
id&dn | transformatieteam | in samenwerking met ZUS Architects | Nationaal Programma Herbestemming | Renda, kennisplatform bestaande bouw | IABR5
Voorafgaand voor genodigden: stadswandeling
Toelichting en rondleiding in Schieblock door Kristian Koreman van ZUS Architects, gevolgd door wandeling naar en toelichting op de Mini-Mall in de Hofbogen door architect Gabriel Pena.
Kennisdossier Tijdelijk Gebruik
Het debat werd georganiseerd als onderdeel van de Kennisagenda Tijdelijk Gebruik van het Nationaal Programma Herbestemming. In 2011 en 2012 zijn in totaal circa vijftig mensen geïnterviewd over hun ervaringen met tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen. Daaronder een groot aantal initiatiefnemers van concrete projecten. Lessen en ervaringen over ‘de tussentijd’ en de projecten zijn te lezen in vaktijdschrift Renda en op www.kennisbankherbestemming.nu/kennisbank.
door sander | jun 4, 2012 | Blog, Producten, transformatieteam
Meestal komt het Expertteam naar u toe, deze Provadaweek bent u van harte uitgenodigd voor een meet&greet met de experts op verschillende plekken en momenten gedurende de Provada). Er zijn altijd mensen van het team aanwezig op de Rijksstand (hal 10, stand 25), stand Nieuwegein (hal 10, stand 34) of de stand Den Haag/Rotterdam (hal 10, stand 04). Dus loop even langs om kennis te maken of even bij te praten.
Sander Gelinck is 5/6/7 juni te vinden
– Elke ochtend vanaf 8.30 uur: zomerschool Nationaal programma herbestemmen
– dinsdag 5 juni, middag: helaas, ik ben in Zwolle
– woensdag 6 juni, 13.00 -14.00 uur: meet&greet stand Nieuwegein samen met Dionne Baaré (Hal 10, stand 34)
– woensdag 6 juni, vanaf 15.30 uur: meet&greet Rijksstand (hal 10, stand 25)
– donderdag 7 juni, 12.00 – 13.00 uur: meet&greet stand Rotterdam/Den Haag (hal 10, stand 04)
Weten wie er nog meer in het expertteam zitten?
Het Expertteam stelt zich hier aan u voor
Waarom een expertteam? Uit persbericht Ministerie BZK
De leegstand van kantoren is de laatste jaren door de structureel teruglopende vraag en voordurende nieuwbouw opgelopen tot bijna vijftien procent. Als niet wordt ingegrepen zal dit percentage de komende jaren naar verwachting nog verder oplopen. In combinatie met een slimmere regionale programmering van nieuwbouw en de sloop van structureel onbruikbare kantoren biedt deze ontwikkeling ook kansen voor het economisch rendabel hergebruik van een deel van die leegstaande kantoren. In de praktijk blijken daarvoor twee belangrijke belemmeringen te bestaan. Huidige eigenaren van leegstaande kantoren kunnen onvermijdelijke afboekingen voor zich uitschuiven en ook regels van gemeenten, de fiscus, provincies en de Rijksoverheid vormen een belemmering voor transformatie en hergebruik. De afgelopen jaren is het desalniettemin mogelijk gebleken per jaar zo’n 2.000 zelfstandige woningen te realiseren via een transformatie van leegstaande kantoren.
Om dit aantal te verhogen heeft de minister van Binnenlandse Zaken onlangs het Expertteam Kantoortransformatie ingesteld. De deskundigen van het expertteam staan gemeenten en vastgoedeigenaren bij met kennis en kunde van uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, woon- en inrichtingsconcepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers. Het expertteam is een samenwerking van Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de Vereniging Nederlandse Gemeenten.