Oudste, nog bestaande, woonhuis van Nederland?

Oudste, nog bestaande, woonhuis van Nederland?

Leuk stuk van Monumentje vandaag. Naar aanleiding van het dateren van het oudste woonhuis van Amsterdam uit 1485 vorige week, ging hij op zoek naar het oudste woonhuis van Nederland. We doen graag mee met de zoektocht. Wie biedt? Monumentje noemt een pand aan de Oudegracht in Utrecht [begin 1300, kansloos], de Moriaan in Hertogenbosch [ca 1220] en de Proosdij in Deventer uit 1130. Die laatste telt wat mij betreft niet mee, want was eigenlijk een poortgebouw en zoals we allemaal weten werden er al kerken, stadsmuren en openbare gebouwen van steen gemaakt toen de meeste woningen nog van hout en leem waren. Mijn entry is de Gaaper, Hof 39 in Amersfoort, dat ik mocht beschrijven als een van de Pareltjes. Twee bouwmuren gedateerd eerste helft van dertiende eeuw. Maar dat kan ongetwijfeld beter. Wie biedt?

Duurzaam herbestemmen deel III

Duurzaam herbestemmen deel III

Denk niet dat sociale media vluchtig zijn. Het digitale geheugen is onuitputtelijk. Vanmiddag te gast in GAK Amsterdam voor 25 professionals verteld hoe wij quick scans uitvoeren. Altijd goede plattegronden maken, maar daar gaat het nu niet om. Een van de vragen was of duurzaamheid een rol gaat spelen in haalbaarheidstudies [ja, met mate] en of ik nog steeds vond dat herbestemmen duurzamer is dan slopen en nieuwbouw. Ook hij – Andre Verschoor – had zich vorig jaar gemengd in de DHV-discussie [u weet wel, deze]. Het werd nog even spannend omdat er ook iemand van DHV [Pieter Goverse] in de zaal bleek te zitten.

Goede discussie erna en we waren het verrassend snel eens: casco’s op pootjes van 3,5 meter hebben een grotere toekomstwaarde dan gestapelde schoenendozen van 2,60 m. Ter overtuiging nog even hard tegen het wandje van de modelwoning gestompt [gelukkig: gips, licht en demontabel dus] om te laten zien dat een beetje ‘mannetje’ van een verliefd stelletje binnen een half uurtje twee studios kan samengevoegen [liefde overwint alles].

Tijdens de borrel met Andre en Pieter nagepraat over duurzame meetmethoden. Al jaren verbaas ik me over methoden die punten geven als het management zichzelf groen vindt. Levert soms meer punten op dan een doordacht nieuw concept voor een bestaand gebouw. Wist u bijvoorbeeld dat de Groenfinanciering tot twee jaar geleden hergebruik van het casco überhaupt niet meetelde? Pieter [DHV] maakte er de kwisvraag van de dag van: hoeveel % van de totale jaaromzet geeft een organisatie als DHV uit aan mobiliteit? Leaseauto’s voor de secretaresses, strippenkaarten voor de adviseurs [kan ook andersom zijn, het was gezellig]. Ik zat 18% naast het goede antwoord.

Maar on topic: met deze blog moet ik er rekening mee houden dat mijn dochter me over een jaar of wat stom vindt omdat ik op heur tiende verjaardag zo nodig moest werken. Sorry schat. En gefeliciteerd!

Inleiding quickscannen in GAK-kantoor Amsterdam

Inleiding quickscannen in GAK-kantoor Amsterdam

Leuke middag in het GAK-kantoor Amsterdam dat nu verbouwd wordt voor starters en studenten. Georganiseerd door voormalig collega’s van SBR voor het Nationaal renovatieplatform. De ontwikkelaar van het gebouw, Sjaak van Berkel van AM op de foto hiernaast, leidde ons rond en lichtte toe hoe AM en Stadgenoot dit varkentje wassen. Het zal geen winstpakker zijn, dit project van voor Bouwbesluit 2012 – bijna alles moest aan nieuwbouweisen voldoen – met als gevolg maar liefst twee nieuwe gevels: de oude, monumentale wordt vervangen en wordt geluidsscherm, erachter een nieuwe die de thermische prestaties levert. Maar ook stadsverwarming en wko. De verkoop loopt gelukkig goed.

Kwisvraag van de dag ging over duurzaamheid en rekenmethoden. Er zijn methoden waar je punten krijgt als de directie groene stropdassen draagt en als ze hun medewerkers een OV-fietsabonnement geven [ook handig voor als het regent]. Een deelnemer van DHV vroeg me tijdens de borrel hoeveel % van de omzet een organisatie als DHV uitgeeft aan mobiliteit. Leaseauto’s voor de secretaresses, strippenkaarten voor de adviseurs [kan ook andersom zijn, het was gezellig]. Want er zijn rekenmodellen die je als organisatie enorm belonen als je alle leasebakken vervangt door Priussen. Tipje van de sluier: ik zat 18% naast het goede antwoord.

transformatieteam
Sander Gelinck 10 april 2012 quickscanonderzoek studiemiddag Nationaal renovatieplatform.
Op 31 mei aanstaande verzorgt Jean Baptiste Benraad een studiemiddag Financien en fiscaliteit voor het Nationaal renovatieplatform. Aanmelden kan hier.

 

 

 

Duurzaam herbestemmen deel II

Duurzaam herbestemmen deel II

Oktober vorig jaar probeerde DHV een delegatie herbestemmers te overtuigen dat slopen van de Gerbrandystraat echt duurzamer is dan herbestemmen [lees de eerdere posting hier]. Maar hun eigen gebouw hebben ze opgeknapt en nu blijkt dát weer beter voor people, planet, profit. Aldus hun eigen persbericht. Betekent dit dat ze daar inmiddels het licht hebben gezien en de Gerbrandy alsnog herbestemd gaat worden?

Duurzaam herbestemmen deel I

Duurzaam herbestemmen deel I

‘Slopen duurzamer dan herbestemmen’.
Daarmee – en met dit persbericht – zocht DHV de publiciteit. En vond die, getuige een flinke discussie op onder andere LinkedIn. DHV en haar opdrachtgever RVOB besloten een presentatie voor belangstellenden te organiseren en maakten de studie openbaar. Tot zover prima. De discussie slopen versus herbestemmen zal in de toekomst nog heel veel vaker gevoerd worden, en kan dus niet genoeg aandacht krijgen. Minder vrolijk werd ik van de studie zelf. Daar wordt – ik zeg het maar zoals ik het zie – behoorlijk aan de knoppen gedraaid om tot de blijkbaar gewenste uitkomst te komen. Ok, geheel belangeloos ben ik ook niet, de variant Benraad is gemaakt door transformatieteampartner Jean Baptiste Benraad. Dus oordeel vooral zelf.

De meeste meetinstrumenten tellen eerst milieubelastingen van ingrepen op. Dus als je varianten vergelijkt – zoals in deze studie met GreenCalc+, prima rekending – dan definieer je eerst de varianten en bepaalt welke bouw- en daarmee milieu-ingrepen nodig zijn. Noem het stap 1. DHV betrekt een transformatievariant gemaakt door de SSH, variant Benraad van het transformatieteam en heeft een grof bepaalde nieuwbouwvariant opgesteld waarin het gebouw gesloopt wordt en de plot opnieuw bebouwd met hetzelfde volume.

Vervolgens worden – stap 2 – al die ingrepen en milieu-effecten bij elkaar opgeteld. Daarvoor moet je factoren onderling gaan wegen. Aantasting biodiversiteit in Zuid-Amerika als gevolg van materiaalgebruik tegenover CO2-uitstoot tijdens de gebruiksduur, bijvoorbeeld. Die waardering is discutabel, maar die discussie wordt worldwide gevoerd onder wetenschappers, daar kunnen wij gewone adviseurs niet veel aan veranderen. Het resultaat van stap 1 en stap 2 levert een cijfer op dat je zou kunnen betitelen als de absolute milieubelasting van elke variant. Ik noem dat de ‘teller’.

Die uitkomst is behoorlijk hard, de kennis die wetenschappers in de afgelopen jaren verzameld hebben over milieu-effecten per bouwingreep, is groot. Die vergelijking is ook eerlijk: je gaat immers geen overbodige dingen doen, toch? Zeker niet in de huidige tijd. En? Welke variant scoorde de laagste absolute milieubelasting in de DHV-studie? Onze transformatievariant! Maar liefst 20% milieuvriendelijker dan de nieuwbouw. Klik hier voor de samenvattende tabel in zogenaamde milieukosten, of kijk blz 2 van bijlage 2 er op na.

Methodisch kun je het goed bij stap 2 laten. Je vergelijkt dan de absolute milieubelasting van varianten. Het zijn weliswaar appels en peren, maar je weet wel met grote mate van nauwkeurigheid welk soort fruit het minst milieubelastend is. Maar ja. Er is altijd wel iemand die tijdens zo’n exercitie bedenkt dat de ene fruitsoort meer vitaminen bevat, en dat je dus de milieubelasting ook per vitamine kunt uitrekenen. Of dat die grote auto meer mensen per keer kan vervoeren, en dus leidt tot minder uitstoot per km per persoon. Je introduceert dus een andere ‘noemer’ en voila, die grote auto wordt ineens milieuvriendelijker.

Zo ook hier. De vergelijking die DHV maakt, wordt zogenaamd eerlijker door de milieubelasting te delen door het totaal aantal vierkante meters. En die ‘noemer’ is nou net waar nieuwbouw lekker op scoort. Hetzelfde bouwvolume wordt ingevuld met lagere woningen en net iets efficiëntere indeling waardoor er 100+ woningen meer in kunnen.  Zijn dit dan allebei appels? Ik zou zeggen: dat zijn dan zeer betaalbare transformatie-appels met hoge plafonds in een flexibel casco waar je overmaat en restruimte hebt [je kunt nog eens een cafe beginnen op de b.g. of ergens in het gebouw een bedrijfje beginnen]. Die vergelijk je met zeker drie x zo dure nieuwbouwappels in schoenendozen van 2,60 m. Lekker efficiënt gemaakt, lees monofunctioneel. DHV heeft er een heuse expertsessie voor georganiseerd. Hoe die tot de conclusie komt dat de toekomstwaarde van de nieuwbouwvariant groter is dan dat van een flexibel casco, is me een raadsel. Die moeten Met andere ogen van Bijdendijk nog maar eens lezen; dat is fatsoenlijk empirisch onderzoek dat een aantoonbare relatie laat zien tussen de mate van functiemenging en positieve vastgoedwaarde. Bijdendijk baseerde er zijn solidsconcept op. Tijdens de presentatie werd het zelfs even hilarisch toen de DHV-onderzoeker zei dat ze het nieuwbouwcasco ook flexibel konden maken, hoor.

Kortom, het lijkt wel intelligent, maar het glazenbolwerk van die experts vertroebelen de discussie met discutabele aannames over toekomst- en gebruikswaarde.

In elke zichzelf serieusnemende bedrijfstak, laat een bedrijf een peer review uitvoeren op een levenscyclusanalyse [LCA]. Zeker als je tot de conclusie denkt te komen dat je de winnaar volgens de absolute milieubelasting tot verliezer maakt door aannames over toekomst- en gebruikswaarde. Een peer review is een korte studie door deskundige B die zelf ook even draait aan de knoppen om te laten zien wat de conclusies zouden zijn als je net even andere signalen in je glazen bol meent te zien. DHV en opdrachtgever vonden dat niet nodig. Maar de studie is openbaar, dus het is een kwestie van tijd en er wordt wel een peer review uitgevoerd. Of meerdere. Welke studenten – liefst met goede begeleider – durven het aan? Voorlopig houd ik het erop dat de DHV-studie uit heeft gerekend dat herbestemmen aantoonbaar beter is voor het milieu dan slopen en nieuwbouw.

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Vandaag bood minister Donner het rapport Transformatie gaat niet vanzelf aan de Tweede Kamer aan. Het rapport beschrijft de ervaringen van acht gemeenten die in tien pilotprojecten het transformatieproces willen starten. Een leerzaam kijkje in de keuken dat gemeenten en ons – Jean Baptiste en ondergetekende – geleerd heeft dat er heel veel meer mogelijk is als gemeenten ook andere middelen inzetten dan de formele tools die wet- en regelgeving bieden. Lees in de aanbiedingsbrief de conclusies die minister Donner trekt uit het onderzoek, de acties die hij voorstelt en download de rapportage hier.

transformatieteam
Uitvoerenden Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad met hulp van al onze partners [dank!]