Workshop innovatief programmeren 2 juli 2012

Workshop innovatief programmeren 2 juli 2012

Op 2 juli verzorg ik een workshop Innovatief programmeren tijdens de Contactdag voor initiatiefnemers van herbestemmingen, georganiseerd door het Nationaal Programma Herbestemming [NPH]. Ter voorbereiding daarop een overzicht van recente artikelen over projecten die anders, veelal op tijdelijke basis worden ontwikkeld gepubliceerd door Renda Magazine. De lessen in de artikelen worden opgetekend aan de hand van inspirerende projecten.

Innovatief herbestemmen Strijp S
In het decembernummer van RendaMagazine verscheen dit artikel over Strijp S en de manier waarop Trudo elk gebouw net even anders – vaak op basis van tijdelijk gebruik – inzet om Strijp S op de mental map te zetten en een nieuw soort stad te laten ontstaan. Lees maar over het hoe en waarom van evenementen (laten) organiseren voor honderdduizenden bezoekers uit de hele wereld, over gebouwen laten gebruiken door creatieve bedrijven en daarbij in de samenstelling per verdieping, per vleugel te sturen in de samenstelling. Nieuw en creatief met (iets) meer gevestigd om ideeën sneller op de markt te krijgen, en met precies de goede dosis dwarsdenken. Over stad laten ontstaan en de rol van smaakmakers als Amaro daarin.

Nieuwe economie ontwikkelen: Hakagebouw en Garage Notweg
Jane Jacobs schreef het al: oude ideeën zoeken nieuwe gebouwen, nieuwe ideeën hebben soms oude gebouwen nodig. In Renda-Magazine van februari een artikel over manieren om nieuwe economie te ontwikkelen vanuit leegstaande gebouwen. Dat bleek de overeenkomst tussen het Rotterdamse Hakagebouw en de Amsterdamse Notweggarage. Er zijn natuurlijk nog veel meer overeenkomsten en verschillen tussen deze twee initiatieven,  maar daarvoor moet je gewoon het artikel lezen.

Waardecreatie en herbestemmen: Blokhuispoort en Tolhuistuin
Artikel drie gaat over  ‘Waardecreatie door tijdelijk gebruik‘ en heeft Blokhuispoort en Tolhuistuin als projecten. Het artikel gaat in op de vraag of tijdelijke activiteiten en gevonden verdienmodellen investeringen in onderhoud en verbetering van het gebouw mogelijk maken. Waardecreatie dus. Dat blijkt in de praktijk nog niet zo eenvoudig.

Herbestemmen opgave van de toekomst: Schieblock en Atoomclub
Voorafgaand aan het VrijdagMiddagKaffee 8/6/12 interviewden we Elma van Boxel en Kristian Koreman van Zus over Schieblock, Rudy Stroink van TCN over concept en financieringmodel achter de Atoomclub en Friso de Zeeuw (Bouwfonds en TUD) over de oogst van de eerder beschreven projecten. Is het een niche of ‘zien we hier de toekomst?’. Het interview is verschenen in het recente meinummer van Renda. Het roept de vraag op hoe we Van toevalstreffers naar nieuwe markt komen, het thema van het VrijdagMiddagKaffee.

Bouwbesluit 2012
Ter afsluiting van de reeks over projecten die op een andere, creatieve basis zijn herbestemd een artikel over de kansen die ontstaan door Bouwbesluit 2012.

Terugblik VrijdagMiddagKaffee 8/6/12

Terugblik VrijdagMiddagKaffee 8/6/12

Op 8 juni 2012 organiseerde id&dn | transformatieteam een discussiemiddag over nieuwe manieren van herbestemmen.
De vastgoedwereld is in razend tempo aan het veranderen. Terwijl traditionele ontwikkelaars zoeken naar nieuwe markten, lukt het de initiatiefnemers van creatieve, vaak tijdelijke projecten soms wel om gebouwen vol te krijgen. In de discussie stond de vraag centraal: zijn het toevalstreffers of echt nieuwe ontwikkelmodellen? Zijn de tijdelijke projecten ook toekomstbestendig? En wordt er ook geld verdiend?

Projecten&sprekers

  • Schieblock, Rotterdam – Elma van Boxel en Kristian Koreman – ZUS Architects
  • Hakagebouw, Rotterdam – Ben ten Hove – Urban Breezz
  • Acta, Amsterdam – Jos Buskermolen de Alliantie
  • de Atoomclub en interviewer – Rudy Stroink – TCN
  • interviewer Agnes Franzen – hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu en TUD
  • moderator Frank Strolenberg – Nationaal Programma Herbestemming

Vragen stellen
Vanmiddag gaan we vragen stellen, opende Frank Strolenberg het VrijdagMiddagKaffee over nieuwe manieren van ontwikkelen op 8 juni 2012: ‘Eerder deze week was de Provada, ‘de hoogmis van het vastgoed’, zoals de Volkskrant het deze week verwoordde. Wat me opviel is dat men daar pretendeert de antwoorden op de crisis al te hebben. Vraaggestuurd werken, nieuwe verdienmodellen, slim financieren, dat waren de buzzwoorden. Maar ik weet het zo net nog niet. Om met Louis van Gaal te spreken ‘ben ik nou zo slim of zijn jullie zo dom?’. Want op elke stand toch ook nog heel veel plaatjes van gebouwen. Stenen. Terwijl we er bij het Nationaal Programma Herbestemming, daar ben ik van, steeds meer van onvertuigd raken dat het om de mensen gaat. In dit VrijdagMiddagKaffee pretenderen we niet dat we de antwoorden al hebben. We bespreken drie projecten die de toekomst als het ware aan het uitvinden zijn. Door te doen hebben ze misschien al delen van antwoorden, maar interessant is dat ze elke dag nieuwe vragen voor hun kiezen krijgen. Vandaag gaan we dus vooral vragen stellen. Want zoals Jostein Gaarder, bekend van De wereld van Sofie het stelde: alleen een vraag kan je verder helpen. een antwoord is altijd een stukje van de weg die achter je ligt. Daarom hebben we niet een, maar twee superinterviewers om zeker te weten dat de goede vragen ook gesteld worden: Agnes Franzen, hoofdredacteur gebiedsontwikkeling.nu [op de foto links] en Rudy Stroink’.

Elma van Boxel en Kristian Koreman van ZUS
‘Wij werken sinds 2001 in dit gebouw, het Schieblock. Zolang wij hier zitten, zien we plannen gepresenteerd worden voor dit gebied met enorme aantallen vierkante meters nieuwe kantoren. In de tussentijd zaten wij er middenin en zagen een heel andere realiteit. Veel leegstand, een stad die zichzelf verwaarloost, schietpartijen, drugsoverlast. Veel mensen vroegen zich af: hoe is het mogelijk dat zo’n gebouw leegstaat. Ons idee was om op tijdelijke basis ruimtes te gaan verhuren, op een manier dat het niet de bouwplannen van de eigenaar in de weg staat, en we zijn gewoon op zoek gegaan naar waar is de vraag. In de stad hingen we flyers op, hier op de hoek organiseerden we spacedates. Nog voor we zelfs maar mochten beginnen van de eigenaar en de gemeente, hadden we 70% van de ruimte op papier verhuurd. Toen zijn we Schieblock gaan ontwikkelen: het gebouw was nogal  verwaarloosd, daar moest veel aan opgeknapt en vernieuwd. De kantoorruimte heeft een lagere vierkante meterprijs dan alle gebouwen om ons heen. Maar weer wel een hogere prijs dan veel broedplaatsen. Overigens gaat het niet alleen om hoe je klanten ‘vindt’. Vinden gaat nog wel. Je moet ze ook nog binnenkrijgen. Wij voeren gemiddeld zeven gesprekken met mensen die geinteresseerd zijn. Als ze ja zeggen kunnen ze er binnen een paar dagen in. We lopen door het gebouw en dan zeggen we: hoeveel meter wil je? Dat plakken we af op de grond, een paar dagen later staan de wanden er en kunnen ze beginnen’.

Jos Buskermolen
‘Acta is in 2008 gekocht door de Alliantie. Het ligt eigenlijk heel centraal tussen twee stadswijken. De Staalmanpleinbuurt in Amsterdam, waar de Alliantie een paar honderd sociale huurwoningen heeft. Een wijk met overwegend lage inkomens en een aantal Vogelaarproblemen die we allemaal kennen. Aan de andere kant ligt Nieuw Sloten. Een wijk uit de jaren negentig. Suburbaan met bijna allemaal koopwoningen, een overwegend blanke gemeenschap, goed opgeleid, hoge inkomens. In de Staalmanpleinbuurt zijn we nu bezig met een grootschalige sloopnieuwbouw en renovatieplan van de bestaande woningen. Over die plannen is lang gesproken en overeenstemming met bewoners, buurt en gemeente. Die afspraken willen we nakomen. Maar we zagen ook dat tegelijkertijd Acta herontwikkelen gewoon te veel zou zijn voor de markt. Dus wat dan wel? Januari 2011 zijn we gaan nadenken over een tijdelijke invulling. Eerst voor drie of vijf jaar, maar uiteindelijk zijn we samen met het transformatieteam gaan onderzoeken, of het haalbaar is om in het gebouw studenten, kunstenaars en broedplaatsen te realiseren voor tien jaar. Dat plan werd meteen erg sympathiek gevonden, en kon bovendien in sneltreinvaart worden gerealiseerd. Maart 2011 is het hele directieteam van De Alliantie gaan kijken naar een ander tijdelijk project in Utrecht, en daar viel direct het muntje. Vervolgens zijn we een verbouwplan gaan maken, bouwergunning aangevraagd en gestart met verbouwen. Acta laat zien dat het soms snel kan. Iets meer dan een jaar na het eerste contact zijn de eerste 65 studenten in het gebouw getrokken. In september zijn alle kamers klaar en wonen er 460 studenten die daar niet alleen met plezier gaan wonen, maar ook films kunnen kijken in de collegezaal en evenementen voor de buurt mogen organiseren. De eerste kunstenaars trekken er voor de bouwvak in en dan wonen en werken er 500 mensen die gaan bijdragen aan een nieuw imago voor Nieuw-West. Want mensen die zeggen dat het een slechte locatie is, die wonen vaak zelf binnen de grachtengordel. Hier wonen straks 460 studenten van buiten Amsterdam. Die zijn blij dat ze een kamer krijgen op tien minuten fietsen van de VU. Die zetten dat gebied op de kaart’.

Ben ten Hove
Kwartiermaker van het Haka-gebouw op basis van een innovatief concept voor gebouwontwikkeling,  geinterviewd door Rudy Stroink: ‘bovenin de Marconitorens, zeg maar directie OBR en dS+V, vonden ze het prachtig wat wij deden in Haka, maar hoe lager ik kwam in het gebouw hoe lastiger het werd. Wij willen snel en niet wachten op een vergunning. Lastig was dat het gebouw tegelijk met het opbouwen van de community – een Livinglab voor bedrijven actief op gebied van duurzame water en energietechnologie – ook verbouwd werd. Het gebouw zit eigenlijk nog compleet in die technische reconstructie. Officieel is het gebouw zelfs nooit open gegaan, op de begane grond werd min of meer gedoogd dat ik startte met een halve verdieping. Mensen die vergunningen moeten afgeven – wat lager in de Marconitorens, zeg maar – worden daar zenuwachtig van.

Inmiddels is duidelijk dat Vestia geen middelen meer heeft om het gebouw verder te verbouwen dus dat maakt het lastig om het concept door te zetten. Het is een groot gebouw met vijf lagen, er zit geen lift in en waarschijnlijk wordt het nu zo snel mogelijk verkocht. Dat staat haaks op het langzame groeimodel dat wij nastreven. Op de top van de community-building konden wij 3.500 m2 verhuren aan bedrijven die graag naar het Livinglab wilden, maar helaas kon ik die niet honoreren. Op de begane grond, die eigenlijk ingericht is voor horeca zijn we maar gestart met twaalf bedrijven. Een aantal principes zijn belangrijk in dit model. Dat zijn omzetafhankelijke huren, kortlopende contracten, elkaar zien, ontmoeten en elkaars business professioneel versterken. Dat doe je ook door evenementen eromheen te organiseren en vooral door gezamenlijk te eten. Dat zit bij de huurprijs inbegrepen. Als je ziet wat zelfs twaalf kleine bedrijven dan al voor elkaar krijgen, welke pitches ze met elkaar doen en hoe ze elkaar kunnen versterken, dat is best uniek. De nieuwe situatie is natuurlijk niet goed voor de community. Een aantal huurders is vertrokken, en wij zullen ons een tijdje niet meer met het gebouw bezighouden. Het gebouw zelf gaat even een lastige periode tegemoet, maar zal zeker blijven bestaan – het is een Rijksmonument – dus ik weet zeker dat het gebouw wel goed terechtkomt’.

Vijf strategieëen voor MakingCity
Agnes Franzen: ‘kun je de aanpak in Schieblock kopiëren op een andere plek?’ Elma van Boxel en Kristian Koreman antwoordden: ‘Nee, de activiteiten op deze Test Sites komen voort uit de plek, uit de context en omdat de beleidsdocumenten daarom vragen. Veel daarvan zijn overigens wel weer zo generiek dat je ze in meer steden kunt toepassen. Maar terwijl we onszelf uit het eigen moeras omhoogtrokken, hebben we wel gereflecteerd op de vraag wat zijn we nou eigenlijk aan het doen? Daar hebben we vijf strategieën uit gedestilleerd die wél generiek zijn: dat zijn routing, een plek maken, transformatie, verdichting en lokale economie. Die hebben we uitgeschreven als een soort MakingCity voor dummies of opensource-benadering voor stedenbouw’.

Napraten
Na de discussie werd flink nagepraat. Misschien over deze rake typering van de toekomstige jaren uit het slotwoord van Rudy Stroink: ‘We gaan nu pas echt beginnen met herbestemmen. Mensen denken wel eens dat het een uit de hand gelopen hobby van mij is, maar herbestemmen is echt bittere noodzaak. We zijn enorm doorgeschoten in de productie van gebouwen. Er is heel veel over, en die gebouwen zijn echt niet zomaar weg. Er gaat nu een ratrace beginnen tussen de gebouwen die nog een toekomst hebben en de gebouwen die onherroepelijk afgebroken gaan worden. Het is als de Nike-reclame waar twee mannen de Serengeti inlopen, een leeuw tegenkomen en dan gaat een van de twee zijn Nikes aandoen. Zegt die ene man: waarom doe je dat, je kunt toch niet harder lopen dan die leeuw. Waarop die ander zegt: Nee, maar wel harder dan jou’.

Plaats
De Dépendance Schieblock aan de Schiekade 201, Rotterdam van 17.00 uur tot 19.00 uur.

Organisatie
id&dn | transformatieteam | in samenwerking met ZUS Architects | Nationaal Programma Herbestemming | Renda, kennisplatform bestaande bouw | IABR5

Voorafgaand voor genodigden: stadswandeling
Toelichting en rondleiding in Schieblock door Kristian Koreman van ZUS Architects, gevolgd door wandeling naar en toelichting op de Mini-Mall in de Hofbogen door architect Gabriel Pena. 

Kennisdossier Tijdelijk Gebruik
Het debat werd georganiseerd als onderdeel van de Kennisagenda Tijdelijk Gebruik van het Nationaal Programma Herbestemming. In 2011 en 2012 zijn in totaal circa vijftig mensen geïnterviewd over hun ervaringen met tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen. Daaronder een groot aantal initiatiefnemers van concrete projecten. Lessen en ervaringen over ‘de tussentijd’ en de projecten zijn te lezen in vaktijdschrift Renda en op www.kennisbankherbestemming.nu/kennisbank.

Toch paprika’s in CBS-gebouw Heerlen

Toch paprika’s in CBS-gebouw Heerlen

Op 7 mei jongstleden heropende demissionair minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het oude CBS-kantoor in Heerlen. Het complex werd overgedragen aan de Walas Groep die onder een nieuwe naam voor het gebouw – Carbon6 – vanuit het gebouw nieuwe en innovatieve activiteiten gaat programmeren om nieuwe economische ontwikkelingen te starten. Naast de veel persaandacht trekkende agrarische productie in het gebouw – stads- of verticale landbouw – zal het gebouwencomplex ruimte gaan bieden aan andere innovatieve bedrijven rond groene energie-opwekking en andere culturele en creatieve activiteiten. Ook wordt gesproken over recreatieve en restauratieve voorzieningen en studentenhuisvesting.

Voor het ontwikkelen van de stadslandbouw werkt een aantal bedrijven samen onder de naam FarmCity Heerlen. De samenwerking is aangegaan om te komen tot een productielocatie voor verse agrarische producten, zoals groenten, fruit en vis. FarmCity Heerlen is onderdeel van een meeromvattend plan EcoGrow.

Met de aankoop van CBS is Walas ook meteen eigenaar geworden van het ON-gebouw en twee mijnmonumenten. Het huidige gebruik van die twee panden door Belastingdienst en het Mijnmuseum blijft onveranderd. Ook ondernemers die reeds in het CBS-gebouw zijn gevestigd kunnen van hun bedrijfsruimte gebruik blijven maken.

Onorthodox
Het CBS-gebouw was een van tien pilotprojecten in het onderzoek Kantoortransformatie gaat niet vanzelf. In dat onderzoek is door transformatieteam deelgenomen aan een expertsessie over de toekomst van het gebouw georganiseerd door gemeente Heerlen, RVOB en RGD. Lees het rapport en informatie over casus Heerlen hier.

Interview Rudy Stroink

Interview Rudy Stroink

Vanmiddag Rudy Stroink geïnterviewd over de Atoomclub en nieuwe manieren van herbestemmen. Ter voorbereiding op het VrijdagMiddagKaffee op 8 juni waar hij op ons verzoek scherpe ondervrager van een aantal cases wil zijn. En voor het afsluitende artikel in Renda. Al na anderhalve minuut was hij klaar met zijn analyse: ‘Hartstikke knap die projecten en goed dat ze door architecten worden geinitieerd. Dat is de toekomst. Maar de uitkomst is nu nog toeval. En ze geloven nog in de goedheid van mensen’ en besloot dat we er eens goed voor gingen zitten. ‘We moeten ze helpen. We gaan een cursus ontwikkelen. Herbestemmen voor beginners’ om vervolgens 2 uur lang in turbotempo te vertellen over de Atoomclub, de spelregels die de Nieuwe Realiteit voorschrijft en over de manier zoals TCN projecten ontwikkelt. Het wordt een cursus in meerdere delen.

Discussie nieuwe ontwikkelmodellen | VrijdagmiddagKaffee 8 juni Dépendance Schieblock | Toegang gratis

Discussie nieuwe ontwikkelmodellen | VrijdagmiddagKaffee 8 juni Dépendance Schieblock | Toegang gratis

Nieuwe ontwikkelmodellen gezocht. En gevonden?
Nieuwe, vaak tijdelijke allianties bereiken met creatief en tijdelijk gebruik van leegstaande gebouwen opmerkelijke resultaten. Zijn dit de ontwikkelmodellen van de toekomst, of blijft het een niche? Op 8 juni aanstaande gaan we in gesprek met initiatiefnemers van een aantal spraakmakende projecten. Dat doen we in de Dépendance van Schieblock, een van de meest opzienbarende. Kortom: discussieer mee met gelovers en kritische volgers over de link tussen stad maken en tijdelijk gebruik, en benoem nog ontbrekende bouwstenen in de zoektocht naar nieuwe manieren om bestaande gebouwen weer nuttig te maken voor stad en gebruikers.

Organisatie
ZUS Architects | Nationaal Programma Herbestemming | transformatieteam | id&dn
Renda, kennisplatform bestaande bouw | IABR5

(meer…)

Luchtsingel [en ZUS] wint Stadsinitiatief Rotterdam 2012

Luchtsingel [en ZUS] wint Stadsinitiatief Rotterdam 2012

Alles wat ze doen lijkt ZUS Architects te lukken. Deze week wordt in aanloop op IABR5 het dak vervangen door een dakmoestuin, een paar weken geleden won de Luchtsingel het Stadsinitiatief Rotterdam 2012. Denk niet dat het een ideetje of een proefballonnetje is uit de koker van ZUS-oprichters Van Boxel en Koreman. Voor de tentoonstelling MakingCity in NAi lichtten ze toe wat ze willen bereiken. Elma van Boxel: ‘De Luchtsingel is de verbinding van het Centraal Station met De Hofbogen. De Hofbogen is de langste brugstructuur van Rotterdam, die de polder weer met de stad kan verbinden. Koreman: Wij refereren met de Luchtsingel aan het Singelplan van stadsarchitect Broos uit 1854. Dat was een visionair die nog voordat er stedelijke ontwikkeling was, zei ‘Daar komen de singels en over 200 jaar zijn dat de meest waardevolle stukjes stad’. Hij heeft dat toen gerealiseerd, vanuit een hygienepolitiek, maar wel meteen met een grote kwaliteit. Die singels zijn nu nog steeds de belangrijkste structuren van de stad. Dat is het soort dat visie die gaat over een paar honderd jaar. Wij hopen zo’n grootschalige structuur toe te voegen en daarmee gebieden aan elkaar te smeden waar in de toekomst dingen omheen kunnen gebeuren’.