‘Slopen duurzamer dan herbestemmen’.
Daarmee – en met dit persbericht – zocht DHV de publiciteit. En vond die, getuige een flinke discussie op onder andere LinkedIn. DHV en haar opdrachtgever RVOB besloten een presentatie voor belangstellenden te organiseren en maakten de studie openbaar. Tot zover prima. De discussie slopen versus herbestemmen zal in de toekomst nog heel veel vaker gevoerd worden, en kan dus niet genoeg aandacht krijgen. Minder vrolijk werd ik van de studie zelf. Daar wordt – ik zeg het maar zoals ik het zie – behoorlijk aan de knoppen gedraaid om tot de blijkbaar gewenste uitkomst te komen. Ok, geheel belangeloos ben ik ook niet, de variant Benraad is gemaakt door transformatieteampartner Jean Baptiste Benraad. Dus oordeel vooral zelf.

De meeste meetinstrumenten tellen eerst milieubelastingen van ingrepen op. Dus als je varianten vergelijkt – zoals in deze studie met GreenCalc+, prima rekending – dan definieer je eerst de varianten en bepaalt welke bouw- en daarmee milieu-ingrepen nodig zijn. Noem het stap 1. DHV betrekt een transformatievariant gemaakt door de SSH, variant Benraad van het transformatieteam en heeft een grof bepaalde nieuwbouwvariant opgesteld waarin het gebouw gesloopt wordt en de plot opnieuw bebouwd met hetzelfde volume.

Vervolgens worden – stap 2 – al die ingrepen en milieu-effecten bij elkaar opgeteld. Daarvoor moet je factoren onderling gaan wegen. Aantasting biodiversiteit in Zuid-Amerika als gevolg van materiaalgebruik tegenover CO2-uitstoot tijdens de gebruiksduur, bijvoorbeeld. Die waardering is discutabel, maar die discussie wordt worldwide gevoerd onder wetenschappers, daar kunnen wij gewone adviseurs niet veel aan veranderen. Het resultaat van stap 1 en stap 2 levert een cijfer op dat je zou kunnen betitelen als de absolute milieubelasting van elke variant. Ik noem dat de ‘teller’.

Die uitkomst is behoorlijk hard, de kennis die wetenschappers in de afgelopen jaren verzameld hebben over milieu-effecten per bouwingreep, is groot. Die vergelijking is ook eerlijk: je gaat immers geen overbodige dingen doen, toch? Zeker niet in de huidige tijd. En? Welke variant scoorde de laagste absolute milieubelasting in de DHV-studie? Onze transformatievariant! Maar liefst 20% milieuvriendelijker dan de nieuwbouw. Klik hier voor de samenvattende tabel in zogenaamde milieukosten, of kijk blz 2 van bijlage 2 er op na.

Methodisch kun je het goed bij stap 2 laten. Je vergelijkt dan de absolute milieubelasting van varianten. Het zijn weliswaar appels en peren, maar je weet wel met grote mate van nauwkeurigheid welk soort fruit het minst milieubelastend is. Maar ja. Er is altijd wel iemand die tijdens zo’n exercitie bedenkt dat de ene fruitsoort meer vitaminen bevat, en dat je dus de milieubelasting ook per vitamine kunt uitrekenen. Of dat die grote auto meer mensen per keer kan vervoeren, en dus leidt tot minder uitstoot per km per persoon. Je introduceert dus een andere ‘noemer’ en voila, die grote auto wordt ineens milieuvriendelijker.

Zo ook hier. De vergelijking die DHV maakt, wordt zogenaamd eerlijker door de milieubelasting te delen door het totaal aantal vierkante meters. En die ‘noemer’ is nou net waar nieuwbouw lekker op scoort. Hetzelfde bouwvolume wordt ingevuld met lagere woningen en net iets efficiëntere indeling waardoor er 100+ woningen meer in kunnen.  Zijn dit dan allebei appels? Ik zou zeggen: dat zijn dan zeer betaalbare transformatie-appels met hoge plafonds in een flexibel casco waar je overmaat en restruimte hebt [je kunt nog eens een cafe beginnen op de b.g. of ergens in het gebouw een bedrijfje beginnen]. Die vergelijk je met zeker drie x zo dure nieuwbouwappels in schoenendozen van 2,60 m. Lekker efficiënt gemaakt, lees monofunctioneel. DHV heeft er een heuse expertsessie voor georganiseerd. Hoe die tot de conclusie komt dat de toekomstwaarde van de nieuwbouwvariant groter is dan dat van een flexibel casco, is me een raadsel. Die moeten Met andere ogen van Bijdendijk nog maar eens lezen; dat is fatsoenlijk empirisch onderzoek dat een aantoonbare relatie laat zien tussen de mate van functiemenging en positieve vastgoedwaarde. Bijdendijk baseerde er zijn solidsconcept op. Tijdens de presentatie werd het zelfs even hilarisch toen de DHV-onderzoeker zei dat ze het nieuwbouwcasco ook flexibel konden maken, hoor.

Kortom, het lijkt wel intelligent, maar het glazenbolwerk van die experts vertroebelen de discussie met discutabele aannames over toekomst- en gebruikswaarde.

In elke zichzelf serieusnemende bedrijfstak, laat een bedrijf een peer review uitvoeren op een levenscyclusanalyse [LCA]. Zeker als je tot de conclusie denkt te komen dat je de winnaar volgens de absolute milieubelasting tot verliezer maakt door aannames over toekomst- en gebruikswaarde. Een peer review is een korte studie door deskundige B die zelf ook even draait aan de knoppen om te laten zien wat de conclusies zouden zijn als je net even andere signalen in je glazen bol meent te zien. DHV en opdrachtgever vonden dat niet nodig. Maar de studie is openbaar, dus het is een kwestie van tijd en er wordt wel een peer review uitgevoerd. Of meerdere. Welke studenten – liefst met goede begeleider – durven het aan? Voorlopig houd ik het erop dat de DHV-studie uit heeft gerekend dat herbestemmen aantoonbaar beter is voor het milieu dan slopen en nieuwbouw.