Strijp S staalkaart ontwikkelen leegstaande gebouwen

Strijp S staalkaart ontwikkelen leegstaande gebouwen

Voor het nationaal programma herbestemming werken we aan de Kennisagenda Tijdelijk Gebruik. Vandaag mochten we Jack Hock van Trudo interviewen voor de kerstspecial van Renda. In de loop van 2012 volgt nog een aantal artikelen met de projecten in de hoofdrol. Strijp is het ideale project voor dit eerste artikel over manieren om leegstaande gebouwen een nieuw leven te geven. Trudo zet elk gebouw net weer even anders in en is ongekend creatief door het inzetten van tijdelijk gebruik en aantrekken van smaakmakers en kunstenaars [en soms zoals met Amaro in het Ketelhuis allebei en letterlijk tegelijk]. Zes door Rijk of gemeente aangewezen monumenten en vier niet minder beeldbepalende gebouwen vormen bij elkaar een staalkaart hoe je met tijdelijk gebruik een gebied ontwikkelt en op de kaart zet. En ze blijven schaven aan hun eigen product, het kan altijd beter!

Ook opvallend: het plezier waarmee er gewerkt wordt op Strijp, niet alleen door Trudo maar ook door de gebruikers van haar gebouwen. Is dat Eindhovens, of omdat mensen hier de stad maken waar ze zelf graag willen wonen, werken of allebei? Hoe dan ook: dat kunnen maar heel weinig bouwprojecten zeggen.

Jack vertelde uitgebreid over Strijp, hoe ze vroeger langs de portier moesten – niet gemakkelijk – maar tegenwoordig ondanks de crisis de planning al een aantal keren hebben kunnen versnellen. Over dat ze het vak geleerd hebben in de Lichttoren en Witte Dame en daarom besloten zichzelf voor Strijp op te werpen als kwartiermaker. Simpelweg omdat marktpartijen niet op deze manier kunnen werken, een project realiseren is iets anders dan een stuk stad maken [‘wanneer ben je nou eens klaar?’], maar wel blij zijn met het resultaat.

De mooiste uitspraak van Jack Hock: ‘Eigenlijk managen we de tussentijd’. (meer…)

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Minister Donner biedt ‘Transformatie gaat niet vanzelf’ aan Kamer aan

Vandaag bood minister Donner het rapport Transformatie gaat niet vanzelf aan de Tweede Kamer aan. Het rapport beschrijft de ervaringen van acht gemeenten die in tien pilotprojecten het transformatieproces willen starten. Een leerzaam kijkje in de keuken dat gemeenten en ons – Jean Baptiste en ondergetekende – geleerd heeft dat er heel veel meer mogelijk is als gemeenten ook andere middelen inzetten dan de formele tools die wet- en regelgeving bieden. Lees in de aanbiedingsbrief de conclusies die minister Donner trekt uit het onderzoek, de acties die hij voorstelt en download de rapportage hier.

transformatieteam
Uitvoerenden Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad met hulp van al onze partners [dank!]

Kennisdossier Tijdelijk Gebruik online

Kennisdossier Tijdelijk Gebruik online

Wat doen we in de tussentijd? De economische crisis leidt tot extra leegstand, maar maakt ook veel plannen voor de toekomst onzeker. Is tijdelijk gebruik – ‘in de tussentijd’ – een alternatief? En zoja hoe doe je dat? De tips en tricks uit de praktijk zijn nu te lezen in het Kennisdossier Tijdelijk Gebruik op de site van het Nationaal Programma Herbestemming.

Steeds vaker laten eigenaren het gebouw niet leegstaan, maar kiezen voor zinvol gebruik. Dat is beter voor het gebouw, de eigenaar bespaart kosten [beveiliging en de energierekening wordt door de gebruikers betaald, bijvoorbeeld] en het kan bijdragen aan een betere verstandhouding met de gemeente, handig in de toekomst! Opvallend vaak raken de gebouwen vervolgens snel weer gevuld met kleine bedrijven, zzp-ers, ambachtslieden of kunstenaars en wat grotere bedrijven die zich wel aangetrokken voelen tot die sfeer. Opvallend ook dat de vergoedingen soms niet onderdoen voor reguliere marktprijzen en die soms zelfs evenaren.

De voorbeelden gaan verder dan anti-kraak of ‘leegstandsbeheer’. Dat kenmerkt zich door een minimale bezetting van het gebouw en weinig rechten voor de gebruiker. Voor de Tussentijd moet meer geregeld worden: een deugdelijke planologische titel, veilige ruimtes en heldere afspraken tussen gebouweigenaar, gebruikers en beheerder over het gebruik en de gebruiksperiode. Belangrijk verschil met anti-kraak is ook dat bij tijdelijk gebruik in principe aan alle regelgeving moet worden voldaan!

Kwartiermaken
Een klein aantal pioniers gaat intussen een stap verder. Zij zetten tijdelijk gebruik in als instrument om – in goed Nederlands – kwartier te maken. Op een andere manier ontwikkelen dus. Zij hebben vaak een helder toekomstbeeld maar weten ook dat die toekomst niet kan worden gemaakt, maar – zeker in de huidige tijd – moet ontstaan. De locatie moet vaak op de kaart gezet worden – evenementen! – om een imago of identiteit op te bouwen dat hopelijk grotere groepen gebruikers aantrekt. De voorbeelden van kwartiermaken in het Kennisdossier verschillen nogal. Strijp S gaat met ruim 100.000 m2 en een tijdshorizon van 15 jaar veel verder dan de vijf Kus&Sloopwoningen die gedurende acht maanden in de Rotterdamse Afrikaanderwijk zijn aangeboden.

Interessant zijn de overeenkomsten tussen de projecten. De initiatiefnemers noemen het ‘ontwikkelen van onderop’ en dat gaat over leggen van verbindingen, organiseren van traffic en opbouwen van een ‘community’. Soms per verdieping en soms dus voor een hele wijk. Een opvallende overeenkomst is dat de initiatiefnemers allemaal een voorkeur hebben om direct aan de slag te gaan. Geen masterplan, maar een master met een plan, zoals Ben ten Hove het noemt. Een andere overeenkomst is de sterke focus op HetNieuweWerken en creatieve economie. Kunstenaars – ‘ook erg creatief in de rekening niet betalen’, heb ik een vooraanstaand projectontwikkelaar eens horen zeggen – spelen bij kwartiermakers juist een belangrijke rol: als publiekstrekker, om het bijzondere te benadrukken en soms om echte ‘dwarsdenkers’ te hebben om een probleem eens van een heel andere kant te bekijken.

Het verschil: tijdelijk gebruik onderdeel ontwikkelstrategie of niet?
Het verschil tussen Tussentijd en Kwartiermaken is de ontwikkelstrategie. Tussentijd is tijdelijk, veelal totdat procedures en planvorming zijn doorlopen. Of betere tijden zijn aangebroken. Daarna wordt gesloopt of alsnog herbestemd naar een definitieve functie. Tussentijd doe je niet om tijdelijke gebruikers vast te houden; sterker nog: dat is een mogelijke bedreiging voor de toekomst. De gebruikers hebben vaak geen huurcontract, maar een gebruiksovereenkomst en dus weinig rechten. Overigens is dat niet altijd zo. Trudo in Strijp en het transformatieteam in het Actagebouw werken wel met normale huurovereenkomsten waardoor mensen ook rechtsbescherming genieten. Bedrijven die groeien worden in de tussentijd gevraagd te verkassen.

Kwartiermakers daarentegen doen bijna alles om gebruikers, mensen en organisaties aan zich te binden en ervoor te zorgen dat ze zich ontwikkelen. Dat is goed voor de gebruikers en goed voor de kwartiermakers. De verdienmodellen van kwartiermaken zijn niet alleen gebaseerd op het besparen van kosten zoals de Tussentijdvoorbeelden, maar ook op de ontwikkeling/groei van de gebruikers. Soms direct door omzetafhankelijke huren, soms indirect omdat groeiende bedrijven vaak een beter product – lees opgeknapt gebouw – wensen, hogere huren kunnen betalen en uiteindelijk zelfs zekerheid willen om niet binnen enkele maanden te hoeven verhuizen. En succesvolle bedrijven trekken weer andere bedrijven aan. In kwartiermaken zijn de verdienmodellen gericht op waardeontwikkeling. Het is nieuwe economie in oude gebouwen, Jane Jacbs schreef het precies vijftig jaar geleden.

(meer…)

Transformatiestudies zes kantoorgebouwen centrum Nieuwegein

Transformatiestudies zes kantoorgebouwen centrum Nieuwegein

In het centrum van Nieuwegein staan veel kantoorgebouwen leeg. Het transformatieteam heeft voor zes kantoorgebouwen onderzocht of deze efficiënt zijn te transformeren tot woningen of een andere functie. Daaraan vooraf gingen gesprekken met gebouweigenaren van leegstaande kantoren over de toekomst van het gebouw als kantoor.

Voor een selectie van de kantoorgebouwen zijn transformatiestudies uitgevoerd. Voor die kantoren zijn haalbare plattegronden ontwikkeld voor één of meer klantgroepen. De kantoorgebouwen zijn getransformeerd naar seniorenhuisvesting en jongerenhuisvesting [zelfstandig of met gedeelde voorzieningen, met en zonder zorg], shortstay voor het personeel van het nabijgelegen Antoniusziekenhuis, familie van patiënten van het ziekenhuis.

Eén gebouw bleek minder gemakkelijk te verbouwen. Daarvoor is een kantoorconcept ontwikkeld op basis van Het Nieuwe Werken en de eigenaar geadviseerd in een gebouw te starten als vorm van realtime marktonderzoek. Voor alle kantoorgebouwen zijn één of meer plattegronden uitgewerkt tot VO en een verbouwplan en residuele waardebepaling opgesteld. De plattegronden zijn met mogelijke afnemers van de woningen besproken, de plannen zijn op haalbaarheid getoetst in een gezamenlijk overleg met gebouweigenaren en plantoetsers bij gemeente.

Opdrachtgever
Gemeente Nieuwegein

transformatieteam
Project in samenwerking met Stogo. Namens transformatieteam: Sander Gelinck, Jean Baptiste Benraad en Karina Benraad.

Discussie over inzet regelgeving

Discussie over inzet regelgeving

In samenwerking met de Kantorenloods van Amsterdam hebben we voor de Amsterdamse pilot van het Onorthodox-onderzoek [meer over Onoerthodox hier] een discussie voorbereid over de grenzen van regelgeving die bij transformatie van toepassing zijn. Daartoe is een verbouwplan opgesteld voor een kantoorgebouw aan de A10-ring van Amsterdam.

Op basis van dat plan zijn twee kwaliteitsprofielen opgesteld die geven antwoord op de vragen: welke onderdelen van het verbouwplan voldoen aan nieuwbouweisen of kunnen daar makkelijk aan voldoen [profiel 1.]. Het antwoord: op > 70% van alle kwaliteitsitems kan aan nieuwbouwkwaliteit worden voldaan. Profiel 2 geeft antwoord op de vraag hoe groot de ruimte wordt die Bouwbesluit 2012 gaat bieden als verbouw primair getoetst gaat worden aan het rechtens verkregen niveau. Antwoord: die winst is groot.

In de expertsessie is met deskundigen van toetsende instanties van gemeente Amsterdam en diverse aanwezige gebouweigenaren verkend hoe transformatie van leegstaande gebouwen feitelijk getoetst wordt en hoe de mogelijkheden in wet- en regelgeving optimaal kunnen worden ingezet om transformatie te stimuleren.

transformatieteam
Uitvoerenden: Sander Gelinck, Jean-Baptiste Benraad en Karina Benraad. Op de foto Johan van de Graaf van bureau Nieman die we gevraagd hebben om als expert nieuwe Bouwbesluit en brandveiligheid deel te nemen aan twee expertmeetings in het Onorthodox-onderzoek.